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本项目位于丽华北路与中吴大道的交叉路口，地理位置有一定的优势。 周边路网已逐渐形成，1、10 、 16、17、60路等多条公交途经此处，交通便捷。 周边的居住形态以成熟小区和私宅为主，人口集中，居住配套设施较齐全。 项目目前主体结构已封顶，09年年底交付，工程进度有一定优势。 由于原312国道行车的原因导致周边的生活环境质量较差，区域印象不佳。 项目所属区域不是常州传统商业中心，对于其他区域消费群体的吸引力较差，商业辐射范围较窄。 该区域原有的经营商业业态档次低、较为散乱，塑造商业环境基础较差。 本项目整体商业体量小，辐射力有限，很难形成规模效应。 本项目整体商业规划、人流动线、单体设计上也存在较大缺陷。 随着丽华北路和中吴大道路网改造工程的启动，交通、居住环境将得到极大的改善。 华润苏果、肯德基等入住诺城高第，该区域的商业氛围日渐浓厚。 随着居民生活水平的不断提高，以服务周边居民的大型餐饮、休闲、娱乐具有一定发展潜力. 本项目周边的在售商业和待开发项目商业将对本项目构成威胁。 诺城高第商业街经营不够理想，将对商铺投资客的信心产生一定的影响。 因丽华北路和中吴大道改造周期较长，将对本项目商业的外部环境产生影响。 受金融风暴的影响，房产市场陷入僵持、低迷，整体房产市场不容乐观。 对于这部分物业,我司建议招一快捷酒店,定向招如家快捷、锦江之星、七天等这类酒店。 先期以较低租金吸纳商家,招商完成后再把每间房产权出售. (2)12#楼二至四层商业物业进行定向招商(快捷酒店),招商完成后再进行产权销售 3753㎡ 合计 1323 四层 1322 三层 1108 二层 面积(㎡) 12#楼 (3)、13#楼东侧三至 五层(即10#楼的下面三层)，改为公寓进行产权出售 13#楼三~五层 每层面积约800平方米,共计:2400平方米. 由于先期的公寓房销售的不错,已基本买完, 所以我司建议对于13#楼的三至五层,改为公寓房进行销售,有利于快速回笼资金. (4)13#楼剩余的商业进行定向招商,作为开发商长期的资产运作,(定向招休闲、娱乐、餐饮类商家) 建筑面积约为:12200平方米. 对于这部分物业,直接销售抗性非常大, 所以我司建议只能作为开发商长期的资产运作,定向招一家中式饭店、一家大型休闲浴场和一家量贩式KTV. 招商成功是销售的基础，大型商家的成功招商对于坚定投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。 13#楼 项目规划调整建议 交通组织建议： 此处增加一个出入口，便于人流的流动，增加此处商铺的价值。 * 常州“蔷薇佳园”商业物业发展策略方案 2009年2月 常州汇丰房地产开发有限公司 不在城市商业旺区，怎么定位？ 市场环境和周边环境现状影响？ 整体商业规模不大，但大面积商业物业较多，如何去化？ 经营与销售结合，可持续发展的问题 本项目商业面临的问题 我们工作的关键 项目商业定位 项目发展策略建议 项目规划调整建议 常州商业市场分析 常州商业市场概况 常州商业规划区概况 常州商业整体规划布局 常州“蔷薇佳园”商业街营销策划方案 项目区域的商业概况 常州商业市场概况 常州商业市场量 自2003年以来，常州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。特别是南大街在2005年的大规模上市，加上南北两个新区商业的供应上市，使得常州市商业物业总供应量急剧上升。2007年随着市内“莱蒙都会”大型商业项目的上市，将出现一个区域小增长。到2008年达到196万平方米。 常州人均商业面积 1.36 1.02 1.06 1.05 0.8 0.5 1.2 人均商业面积（m2/人） 香港 深圳 上海 南京 苏州 常州 商业发达地区平均水平 城市 根据国际通行标准，一般情况下，如某区域人均商业面积达到1.2平方米/人，则认为该区域为商业发达地区。 目前常州市区的人均商业面积约为0.5平方米。与同期的国内主要城市相比，常州市人均商业面积处于相对较低的水平地位，常州市人均商业面积仅为其一半左右，尚未达到商业发达地区的水平。因此，常州市商业仍具备一定发展空间。 常州商业物业租金价格水平 图为常州主要商业区1F沿街店铺（≤200平方米）平均租金水平 常州商业市场的更新换代促成常州市内主要商业区的沿街店铺租金整体呈稳步上扬的态势。自2007年后常州市内将出现莱蒙都会等大量商业供应，预计市内整体租金水平的增长率将逐步放缓。中心区域的商铺投资回报率保持在8%左右，其他副中心商业区的商铺投资回报率大约为5%左右。 中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北部、武进区大部分 外圈层 从内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路、西到西环二路、北到沪宁高速公路之间的区域，约200平方公里 中圈层 处在城市规划的中心组团内，主要指关河