地籍管理与房地产调查.pptVIP

商住楼共有建筑面积的分摊方法 ①?住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部 分本身的共有建筑面积，依照按比例分摊的方法和公式， 按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 ②商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的 共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各 层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建 筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内 各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房 屋分摊得到的共有建筑面积。 三、应分摊共有面积的区分及分摊方法 在房屋调查过程中，正确的区分及计算是保证房屋面积测算准确的关键。 B A G1 G3 G2 G5 G4 裙楼 塔 楼 综合概念楼立面图 （1）G1只服务于A部分，则只在A内分摊。 （2）G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比 例分摊。 （3）G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比 例分摊。 （4）G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊。 （5）G3只服务于B部分，则只在B部分分摊。 （6）G4为天顶部分，整栋分摊。 （7）G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。 C T2 D T1 T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。 T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分，C、D两部 分为功能不同或权利人不同的使用面积。 C＋D＋T1相对于整栋房屋来说是使用面积。 T1＋T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。 综合概念楼层面图 四、应分摊共有面积的特点 1、产权是共有的。其产权应属建筑物内部参与分摊共有面积的所有业主拥有，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租（售）。对于不应分摊的共有面积也是如此。 2、应分摊共有面积的相对性。如层面图上的T2、T1。 3、各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。只拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。 4、从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积，无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。 建筑面积计算 一、计算全建筑面积的范围 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各 层建筑面积的总和计算。 （2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部位计算建筑面积。 （3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积 计算。 （4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然层计算面积。 （5）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围 水平投影面积计算。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。? （7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 （8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其 柱的外围水平投影面积计算。 （9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的， 按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 （11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。 （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 （13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。 （14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其 高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 （15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 二、计算一半建筑面积的范围 （1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结 构外围水平投影面积的一半计算。 （2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建 筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 （3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 （4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 （5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 二、不计算建筑面积的范围 （1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕 墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 （3）房屋之间无上盖的架空通廊。 （4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 （5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。 （6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 （7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 （8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 （9）独立