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顺驰的这些烂摊子可谓 “多米诺骨牌”上的连锁反应,这个“多米诺骨牌”就是被业界一致解读为“现金流——土地——现金流”的商业运作模式。其典型做法就是,疯狂的高价买地,尽量拖延支付地价的时间,与此同时尽一切可能缩短项目运作的时间,早早买楼以便回流资金,然后再买地再开发新的项目,如此循环圈地全钱。 这样导致负债融资过度。 高速扩张和过度负债决定了顺驰的资金链风险已经形成,这正是顺驰目前所面临的最大的风险,也是外界对顺驰最为质疑之处。 (1)顺驰已经积压了很多到期未付地价款、贷款和工程款,表现出较大的资金缺口。 (2)顺驰的资金链过于紧绷,即便其财务掌控能力再高超,整个财务体系也经不起开发队伍对某个或某几个项目的判断失误和操作不当。一旦出现判断失误或者操作不当,顺驰资金链的断裂也就近在眼前了。 (3)顺驰以高价拿地,在进入新地域时很少考虑成本问题。 (4)四证没有拿全之前,在保持各项报批进度的同时,就开始施工建设,允许存在一定违规行为,愿意承受带来的政府部门罚款风险。 资金链的破裂 1.在于急速扩张时的节奏没有把握好。没有统筹地 安排好资金的运用。 2.高负债导致高财务风险,过分的注重了杠杆效应 带来的高收益,没有加强风险管理和控制,也许 是财务融资计划做的不太好,没有有效地规避风 险,从而导致资金链断裂!忘记了现金是王的道 理 。 3.高扩张并没有以高利润为基础,顺驰在扩张的路 上,房地产的利润做得并不高。 顺驰负债融资过度的不良影响 1.经营不善。 负债融资过度引发企业收支性财务风险。严重的易导致企业破产倒闭通过负债经营,企业可筹到大笔资金,但资金使用效果如何十分关键。若企业在生产经营过程中,经营者不关注市场动态,产品销路不畅,资金回收就会发生困难,必然使企业收不抵支,不能偿还到期债务本息和股东报酬,引发收支性财务风险。这种风险是一种整体性风险,将对全部债务的偿还和股东的支付都产生不利影响。特别是在企业收不抵支发生亏损时,股东权益也随之减少,从而减少作为偿债保障的资产总额。亏损越大,以资产偿还债务的能力越小。这就意味着企业面临经营失败。 2.债务过多,期限结构不合理,引发现金性财务风险 企业大量地借入债务以满足生产经营需要,但债务都需要到期偿还,这就存在着现金流入、流出问题,如经营者不合理地安排债务的期限结构,企业将在特定时限上,现金流出量超出现金流人量而产生到期不能偿付债务本息的风险,即现金性财务风险。它是一种支付风险,由于债务的期限结构与现金流入的期间结构不相匹配引起现金短缺而形成的。特别是在投资收益率较低时,当企业在某个时期出现偿债高峰,就会给企业持续经营造成困难。 3.负债过多。 企业再筹资困难过度负债使企业的负债率增大,对债权人的债权保证程度降低,这就在很大程度上限制了以后增加负债筹资的能力,使企业未来筹资成本增加,筹资难度加大: 4.随着负债的增加,成本不断加大 负债经营必须按期支付本息 随着负债增加,成本不断加大,且利率随着经济形势及资金供求关系的变化而变动,当利率提高时成本亦随之增加,过度负债的企业成本增加更快,企业盈利将减少,进一步降低了企业的偿债能力。 我们知道,企业经营是以赢利为目的,而利润往往与风险同在。但很多企业都不知道如何加强财务风险防范意识,只注重营利,一味的追求利润,从而倒置企业在某一时候,突然刮了一阵大风,就一蹶不振,再也有起死回生的斗志,管理咨询专家认为:“ 没有风险意识或风险意识淡薄的企业或组织,是不可能加强风险管理的。”顺驰地产的终结是一个典型的案例。 管理咨询专家认为,顺驰的资金链之所以会断裂,正是因为缺乏防范财务风险的意识。 顺驰的营业回款只有40亿,但是从2003年底起,顺驰在华北、华东等地开始资金总额高达70亿的圈地运动。而且,一个新项目还没有获得收入,就不断地开发另外的新项目。顺驰的负债率高达70%,比香港四大地产公司平均的20%高出很多。 据郎咸平教授的分析,房地产企业要做好风险管理,必须保证负债率为20%、现金资产比为5%,这是最稳定、最健康的指标,而且还要有其他产业互补,才能避免行业风险。 经历了交易之后的顺驰,也许应该吸取教训,做好风险和危机管理了。 四、顺驰失败的启示 企业扩张规模的过程中,万不可盲目,不计成本,忽视利 润,否则,企业只能被“速度”所累。对于发展中的企 业而言,没有效率的速度是没有任何意义的。顺驰违背 了企业发展的基本常识与规律,无视企业发展的基本法 则,无视自身资金和管理能力而盲目扩张。随之而来的, 是致命的三“高”:高土地成本、高财务成本、高人力成 本。顺驰尽可能快地缩短项目运营时间,尽可能快地加 速资金的内部流转,尽可能快地扩大销售规模等,以建 立一个所向无敌的地产王国。然而,顺驰的“快鱼”理 念使得现金流已
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