商品房预售备案.docxVIP

商品房预售备案登记，是我们国家为了维护商品房购买者的合法权益乃至维护我国商品房交易安全，加强对商品房交易的监督管理而设立的一项制度。该制度在实践中为保证商品房交易的正常进行起到了重要的作用。那么到底我们国家的商品房预售备案登记制度到底属于什么性质呢？ 《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。根据以上法律、法规的规定，我们认为商品房预售备案登记是法律规定的一项强制性的义务，是一种国家对房地产交易安全的监督管理措施。根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。从这条规定可见，我们的商品房预售备案登记并不是合同的生效要件，而仅仅是对抗要件，预售备案登记并不影响合同的生效。而根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一合同有效,但预售方给前一合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”设立商品房预售合同备案登记制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。商品房预售合同的效力,双方当事人有约定的从约定，没有约定的从合同成立时生效，备案登记与否并不影响合同的效力。备案登记行为并不对当事人设定权利义务，当事人的权利义务完全由合同约定或受到相关民事法律规范调整。备案登记行为属于行政事实行为，行政事实行为是指行政机关作出的对外不具有法律效力，但事实上对行政相对人的权利和义务造成一定影响的行政行为。行政机关作出具体行政行为，其行为目的就在于根据法律的规定直接设立行政相对人的权利和义务。而行政事实行为不具有法律效力，行政机关不能通过行政事实行为直接为行政相对方设定权利和义务。虽然行政事实行为也会对相对方的权利和义务造成一定的影响，但这只是事实上的影响、实际上的影响，而且影响的发生也是由于外力作用而非法律法规规定的行政行为引发的结果。事实行为尽管不属于行政行为的范畴仍然是行政活动的组成部分，具有明确的行政性，受到依法行政原则的约束。事实行为违法给相对人的权利造成损害的应当赔偿。商品房预售合同备案登记是房地产行政管理机关为加强对房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权。在正常登记状态下，房地产主管机关与相对人之间不产生行政法律关系，只有当该登记行为给相对人造成了损害后才在二者之间产生行政法律关系，此时，备案登记行为才具有了可诉性。