徐州市房地产市场调研报告.doc

徐州市房地产市场调研报告 徐州简介 徐州市位于江苏省的西北部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11％。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州是历史形成的区域性商贸都会和物资集散中心，近年来，商业设施不断完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业的高速发展，使得徐州向辐射淮海、沟通全国、连接国际的区域性商贸大都会迅速迈进。1095.80 0.21 318.75 0.40 30.91 0.03 9840 0.10 15809 0.17 03年 905.66 0.14 227.18 0.28 30.10 0.20 8954 ---- 13551 0.14 02年 791.44 0.11 177.60 -0.38 25.01 -0.20 ---- ---- 11887 0.13 01年 715.71 ---- 287.85 ---- 31.34 ---- ---- ---- 10502 ---- 由上表可以看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提高，平均工资稳步上升。从这些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能力逐渐增强。对新商品房的需求会不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远的发展。从上表还可以看出，房地产开发投资增幅较缓，而同期市场需求不断提高，会给徐州市房地产市场的价格带来一定幅度的上涨。 三、 徐州市房地产市场行情分析 2005年第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市房地产市场上的价格表现平稳。 1、2005年徐州市各区住宅市场价格走势 季度 均值 中心区 东区 南区 西区 北区 05-3 2283 4.29 3146 3.79 1637 1.80 2421 -1.43 2475 -1.08 1691 10.52 05-2 2189 6.94 3031 8.68 1608 8.80 2456 2.98 2502 16.26 1530 3.59 05-1 2047 8.18 2789 8.68 1478 1.16 2385 1.75 2152 8.25 1477 2.86 04-4 1892 2.05 2687 3.80 1461 4.96 2344 3.26 1988 2.85 1436 9.12 04-3 1854 1.20 2604 3.19 1392 -0.50 2270 4.75 1933 6.50 1316 5.96 04-2 1832 -2.39 2592 0.78 1399 6.47 2167 -5.74 1815 12.45 1242 -2.05 04-1 1879 -- 2572 -- 1314 -- 2299 -- 1614 -- 1268 -- 由上表可以看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在05年一季度和二季度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。 中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。预计今后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。 东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。随着城市化的发展和人们生活水平的提高，预计今后房价走向为稳中有升。 南区：南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者虽然有需求但暂时持币观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐渐回暖，预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上升。 西区：上季度本地区住宅市场房价上涨非常快，达到16.26％，原因在于西部多个新增楼盘的项目的带动以及该区域居住条件和周围环境的不断改善。本季度房价有所下调原因如南区。预计今后房价不会有太大的波动。 北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨，高达10.52％。原因