广东蓉山·翡翠湾小高层户型定位.ppt

蓉山·翡翠湾小高层户型定位 同类产品市场扫描 产品发展思路 汇报纲要 同类产品市场扫描 产品增值亮点 748580 合计 40% 1700 40000 29000 江山花园2期 30% 2230 300000 100000 汇展华城1期 50% 2400 176580 46680 幸福家园1期 45% 2800 54000 12000 枫景园 56% 2800 46000 20000 山水华府3期 65% 1900 20000 11000 国际花园2期 51% 2000 60000 30000 金泽园3期 56% 2100 52000 14000 鸿洲花园3期 建筑面积M2 目前销售情况 整体均价 占地面积M2 竞争市场 在售项目合计总建面约为75万平米,加上未来新推项目如碧桂园、新展鹏项目，预计未来两三年内竞争市场的总体推出量约为100万平米。 6.5% 8.4% 77.6% 7.4% 0.1% 比例 194 251 2328 222 4 合计 － — 127 16 － 江山花园2期 － 70 120 60 — 汇展华城1期 － － 660 96 — 幸福家园1期 55 35 150 — 4 枫景园 － 110 160 — － 山水华府3期 — — 174 — — 国际花园2期 121 － 354 14 — 金泽园3期 18 36 583 36 － 鸿洲花园3期 复式 四房 三房 两房 一房 套数 市场主流为三房占到总量78%，其次四房比例为8.4%，并有少量的两房和复式。总体上三房、四房的市场接受度较高。 产品配比 ★ 170－190 复式 ★ 120－140 四房 ★ ★ ★ 140－160 ★ ★ ★ ★ 140以上 ★ ★ ★ 江山花园2期 ★ ★ 汇展华城1期 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 190以上 ★ 120－140 ★ 100－120 三房 120以上 ★ 100－120 ★ ★ 80－100 两房 ★ 60－100 一房 幸福家园1期 枫景园 山水华府3期 国际花园2期 金泽园3期 鸿洲花园3期 面积范围（㎡） 房型 户型面积配比 从项目小高层部分总体竞争市场来看，未来两三年市场约有100万平米的供应量，竞争压力较大。 市场结论 从市场上产品供应来看，三房仍是主流，市场认可度最高，项目以三房为主，可适当考虑两房、四房、复式。 从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80—100平米；三房集中在120—140平米；四房集中在140—160平米；复式集中在190平米以上。 汇报纲要 同类产品市场扫描 户型发展思路 产品发展思路 产品增值亮点 品质感弱，置业门槛低 中 低 精品小户 产品竞争力提升空间大，客户群广 中→高 中→低 精品主流 品质竞争力强，置业门槛高 高 高 高端大户 特征 利润 风险 类型 城市中心外延区住宅开发类型选择 开发类型选择 高端大户 精品主流 小户 综合利润（利润、品牌） 风险 中高 中低 高 低 低 综合利润线 风险线 开发类型选择 小高层发展方向思考 总体原则：多方论证、市场主流、内部差异 精品小户投资物业 高端大户舒适物业 市场主流居住物业 价值发展方向 -------精品小户产品存在的几个要素支持 　要素支持一：城市核心地段 　要素支持二：流动人口或年轻人口 　要素支持三：生活配套、交通等要素支持 　要素支持四：投资回报价值支持 精品小户投资物业 -------市场主流居住物业存在的几个要素支持 　要素支持一：社区配套资源、人文环境 　要素支持二：社区规模 　要素支持三：环境尺度 市场主流居住物业 　要素支持四：市场认可度 -------大户型产品存在的几个要素支持 　要素支持一：片区形象，外部景观 　要素支持二：高端物业居住人群 　要素支持三：规划支持，产业基础 高端大户舒适物业 项目发展思考 高端大户：高端大户一定程度上与项目别墅部分的客户存在重叠，且风险较大，但同时为保持项目巅峰形象定位，建议少量的复式，满足位于别墅与精品主流之间客户的需求。 精品主流：项目体量较小，追随市场主流、顺应总体市场需求为首选，建议以三房为主，四房次之。 精品小户：小户一定程度需要以下条件的支撑，完善的交通、富足的生活配套、人口流动性强、投资回报率高等，项目在以上条件中不存在优势，建议不考虑小户。 主流面积线 利润 风险 个性化精品 三房——130±5㎡ 稳妥面积线 项目定位——韶关巅峰社区 建筑设计——多亮点创新空间 园林设计——天然活水自然社区 片区形象——城南北江富人区 竞争力提升 四房——155±5㎡ 复式——180㎡ 项目发展思考 稳妥面积线 本项目小高层面积线定位 本项目小高层在产品线和总价控制上避开