广厦水岸东方规划设计任务书.doc

广厦·水岸东方 规划设计任务书  项目名称：广厦 水岸东方 项目地点：西安市灞桥区浐河东岸 开发单位：陕西广福置业发展有限公司 【】 内容摘要 § 项目概况 § 项目市场定位及开发策略 § 项目规划设计目标 § 设计成果文件要求 § 项目概况 一、基地情况 本项目位于西安市长乐路与咸宁路之间，浐河东岸。 占地面积1200亩，地块狭长，沿浐河水岸长达2.5公里。 紧邻规划中的东三环城市快速干道。绿化率达到70％。 与市政改造的浐河水景公园融为一体。 二、地块感受 该项目在西安城以东，目前地块以农用地和未利用土地为主。 有部分仓储用地和少量村民宅基地和工厂用地。 地块紧邻浐河，有丰富的水资源，地形、生态环境和交通条件良好。 三、地块分析 1、优势 交通便利，自然环境好 项目位于市区边缘，交通便利，视野开阔，水岸线完整连绵，自然环境非常优美。 天然景观 第一景观当属得天所成的“八水”之一——浐河。在西安能有自然水景的 楼盘尚为少数，本项目又占据了浐河周边众多项目中最好的一块土地,景观优 势得天独厚。 滨河公园 西安市政正在修建的滨河河滨公园，使项目在形象和环境上得到先天的改善，滨河公园和西安少见的河中泛舟，开窗见景，非常有利于我们初期形象的兑现，更容易进一步聚集人气。 文化 项目地块内部有西京大学校区，周边有著名的半坡和白鹿塬；历来浐灞一体，关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名。 劣势 东郊板块整体人气不足 城市向东发展趋势不明显，高端人群置业习惯朝南。 没有成熟的城市配套设施 片区内的项目受城市配套设施与城市功能配套的制约与影响较大，发展未形成气候。 造纸厂、电厂形成环境污染 项目地块内部有一个造纸厂，东北方向有东郊热电厂，都是对环境品质影响很大的不利因素。 东三环形成噪音污染 项目紧邻规划修建中的西安东三环，会给市场潜在消费人群一种噪音污染严重的不利印象。 四．气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，2002数据显示：年平均降水量406.4毫米，年平均气温15.5摄氏度，年日照时数1942.4小时，年降雨天数106天，平均风速0.8m/s年平均蒸发量2000毫米。 原有地貌狭长平缓，无巨大落差、坡地 ，为浐河东岸一片农田，适合植物生长。 §项目市场定位及开发策略 一． 项目定位 1．项目总体形象定位 依托浐河2.6公里的优质水岸，依据名校效应和规模大盘开发城市新区的战略思路，将项目定位为国际滨河名校社区的西安高端形象。 市场价格定位 项目总体价位定位：西安市中档价格，均价设计至2700-3300元/平方米为宜； 项目入市价格定位：考虑项目初期启动聚集人气和合理的购买门槛，均价设计至2200-2400为宜；随着项目的后续开发逐渐提升价格，达至整体均价的要求甚至更高。 项目户型面积定位 主力户型为以80-160平方为主 户型比例 面积 80m2以下 80-90m2 120-140m2 145-160m2 160m2以上 类型 一房至两房 两房 三房 三房至四房 四房及以上 比例 5％ 25％ 35％ 25％ 10％ 4、项目销售总价定位 主力户型购买总价为：约18万—48万；由开发初期至结束价格由低走高。 5、客户定位 区域富裕阶层 本区域购房升级换代人群 康复路、轻工一带小私营业主 区域内国企领导阶层 本市内与本区域有各种依赖或连带关系的人群 本市内被水景、教育主题或者品牌大盘规模开发所打动的人群 西安周边城、县、镇乃至辐射西北西南，意欲在西安置业的人群 二、项目开发策略 总体策略 以2.6公里长浐河水岸的独有并不可替代的优秀自然景观资源为主题，以高标准名校教育配套为依托，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综合配套优势为基础，以丰富情景商业街为亮点，以东郊高价、城东等价、全市中价的价格策略为竞争手段，打造改变东郊居住气质，提升东郊居住水平，改变西安城市发展现状的大规模、国际化的滨河名校新区。 入市策略 入市策略有两个思路 思路一： 考虑一期入市时必要的降低购买门槛，采用低成本低售价的多层加小高层的建筑形式为一 期主要产品形式。 思路二： 用较高产品形态的小高层（主要）、中高层为主要产品形式，以足以形成销售冲击力的相对低价格入市。 在此，非常重要的一点是，多层与小高层的建筑形式，并不能决定项目的档次，也并非开发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采用的手段。 思路一优点：采取了较低成本优势，以低价销售开发商仍有理想利润，便于开发商滚动开发，同时有效降低初期购买门槛，比较容易规避风险，易于规模开发，