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中国房地产概述2 ——全国篇 宏观经济景气指数趋势图（2006年11月） 全国市场概览 2005年后，中国经济平稳快速增长。2005年全年实现国内生产总值182,321亿元，同比增长9.9%，增速比2004年同期低0.2个百分点。受到宏观调控影响，全国房地产开发投资增速逐步回落，房地产投机、投资行为受到一定程度抑制，房地产价格增速逐季放缓，政策效应初步显现。 1、土地市场 2004年以来，政府进一步加强了对土地供应市场的监管力度。各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应比例，同时加大了对闲置土地的清理力度。综观2004-2006年，全国土地市场主要呈现以下特征。 1） 全国土地购置面积回落（ 同比下降4.0% ） 2 ）全国土地价格快速上涨 3） 豪华住宅用地价格出现较大增幅（同比增幅超过20% ） 2 、房地产供给情况 1 ）全国房地产开发建设增速放缓 2 ）全国商品房竣工面积加速增长 3、 房地产需求情况 1）全国商品房销售小幅增长 2） 2005年全国商品房销售价格增幅 较2004年的放缓 房地产宏观调控全面展开 1 ?政策主线——全面加强房地产市场宏观调控 自2003年下半年起，中央政府启动了新一轮宏观调控，对房地产市场的调整是其中的重要内容。针对房地产市场投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题，2004年中央政府加大了宏观调控力度。时至2005年，中央政府在其工作报告中首次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，正式揭开了中国房地产市场全面宏观调控的序幕。在此后的两个月内，房地产宏观调控措施相继出台，住房贷款取消优惠利率、“国八条”、“新国八条”等，中国房地产市场随之进入调整期。 2004年的宏观调控，主要是通过紧缩房地产供应源头，以控制房地产的投资规模，重点集中在土地政策和金融政策两个方面，但中央各部门之间以及中央与地方之间的政策尚缺乏系统性。 2005年的宏观调控，体现为对房地产市场的供应及需求两方面的调整，采用包括土地、金融、财税等政策?“组合拳”模式，全面调节房地产市场的供需结构，着重抑制房地产价格的过快上涨，各级政府部门对房地产市场调控的政策具有一致性和系统性。 2006年4月27日，中国人民银行宣布加息；5月17日国务院出台了“国六条”；5月29日建设部等九部委推出15条措施8项硬指标调控房地产市场。在2005房地产新政实施一周年之际，又一轮宏观调控政策席卷市场。 全国房地产调控政策一览表（2005~2006年） 2 宏观调控政策对房地产市场的影响 1) 土地政策及其影响 2005年调控政策进一步收紧土地供应，加大了对闲置土地的处理力度，大力改善土地供应结构，提高了中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地在土地供应中的比例。 建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定，在一些居住用地和住房价格上涨过快的地方，当地政府必须适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。国土资源部明确表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。此外，政府加大了对闲置土地的清理力度，严格禁止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 土地政策的影响： 2） 金融政策及其影响 2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 在房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30% 7月21日起，开始实行新的汇率制度，当日人民币升值2% 银监会对房地产信托发行门槛进行了严格规定，加强了信托投资公司房地产业务风险的控制，短期内收紧了房地产信托的业务空间。 金融政策的影响 （1）影响房地产市场需求 （2）加速房地产行业整合 （3）促使企业融资多元化 3 ）财税政策及其影响 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税。 明确规定将强制征收个人所得税和土地增值税 2005年6月中旬，为了抑制房地产市场的投机现象，规范房地产税收，北京、广州、成都等城市试行对二手房交易征收20%的个人所得税 财政政策的影响 （1）增加短期炒作成本，打击投机炒作 （2）鼓励普通住宅建设，合理引导住房消费 （3）对二手房市场影响巨大 国内生产总值分析图 9.9 2002-2006年全国固定资产投资分析图 1998-2006年全国房地产投资额比较分析 九部委：建设部