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宁波市四区单身公寓市场分析 （2003年-2007年） ■宁波单身公寓简介 随着国家政策进一步调控、近年市区房价稳步提升，90平方米以下的小户型住宅已经浮出水面并逐渐成为本地市场主流。而单身公寓作为小户型中比较特殊的一类物业，也成为了目前市场上炙手可热的住宅产品。 单身公寓，比较适合单身青年自住、合居或作为小家庭的过渡用房。项目通常以高层和小高层为主。户型面积在25～70平米不等，主力面积大都控制在30-50平方米，以一居室为主，小部分为两居室。 单身公寓最大的特点便是低总价，高回报。此外，一般还具有以下特点： 最大程度的控制面积。 面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在50万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合。面积控制同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此在最初推出之后即收到市场追捧。 拥有地段优势的稀缺产品。 目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区，能够使业主及时把握时尚信息，紧跟时尚潮流。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。有的楼盘毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，齐全的人文配套，可尽享人文之美。 近年来，宁波房价的提升也导致了单身公寓的区域外扩，一些无法承担市区高房价的年轻客户纷纷选择低总价的郊区单身公寓作为过渡型住宅。 完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。 理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的生活需求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务一直是消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一。 ■宁波单身公寓产品分类 从宁波单身公寓自身属性分类来看，共有以下三种类型： 1、经典单身公寓： 这类产品是目前宁波市场的主流，其第一功能便是居住。面积以25-50平方米为主。早期的单身公寓多以白坯形式出现，近年来随着住宅市场精装修趋势的带动，精装修单身公寓也成为目前市场的主流。 2、产权式酒店公寓： 这类产品随着小户型的发展演变而来，以投资客收取投资回报为主。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般将客房委托给酒店经营，获取投资回报。一般来说，项目的装修标准、室内配置以及物业服务等均仿照酒店的标准，价格较高，但长期居住功能相对较弱，一般不提供厨房及煤气设备，更加适合投资。 3、小户型办公： 小户型办公将办公楼分割成100平方米左右或以下的单套办公用房，产权性质多为办公，购买者基本是小企业或个人投资者。SOHO办公则是近年来小户型办公的一个衍生产品。近年来，从事外贸、货代、船运、设计、艺术等行业者不断增加，他们的需求使这一产品应运而生。 以上分类中第一种单身公寓是占宁波市场份额最大的类型。此类单身公寓从客户需求方面来看，目前有自在单身自住、婚房及投资公寓三种细分类型，针对层次较高的租房人员及寻找自由空间的企业主、急需购房结婚的年轻人和投资者三个不同的群体， 宁波单身公寓市场发展 单身公寓产品从“半拉子”工程改造项目，到整体项目中的边角料利用，再到全新项目定位，直至今天的全方位生活模式演绎，小户型住宅、酒店式公寓的产品正在迅速地升级换代。 宁波最早的单身公寓是位于海曙区南苑饭店旁的生活大师，复式结构，总层高4.8米。宁波首个SOHO概念的单身公寓梅柏SOHO，由中建房产开发。原定性质为住宅，由于东西朝向很难被当时的宁波人接受，被迫改为办公楼。在宁波写字楼市场不景气的环境下，率先提出“家庭办公”的概念，瞄准宁波众多的小企业客户群体，最终获得了成功。 宁波单身公寓市场的兴起阶段正是2003年，经历了两年的热销之后，在05年随着楼市整体陷入低靡期。此后的06、07年随着市场的复苏以及单身公寓产品的不断创新，单身公寓又重新成为年轻购房者及投资客的一大选择。本文选择了2003-2007年作为研究区间，旨在通过市场基础数据的整理分析，为今后的项目开发提供一定的依据。 宁波单身公寓宏观分析 宁波2003年-2007四区共有单身公寓楼盘47个，其中08年预推楼盘8个。 根据有关数据，上海等大城市单身公寓市场中，投资比例占6至7成。而宁波投资与自住比例约各占50%，且随着房价的上升，更多的普通购房者只能选择单身公寓，一部分投资者由于投资成本的增加而却步。因此总体来说目前宁波单身公寓的自住比率呈现逐步上升趋势。 从年度供应方面