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两因素推动商业地产逆市走强 评论员/杨晨青 事件回顾  11 月，富力地产和保利地产在广州的商业项目富力盈信大厦、中汇广场双双创下开盘去化100%的记录，而宝龙地产在宿 迁的商业项目宿迁宝龙城市广场也获得开盘96.20%的去化率，在楼市政策调控力度不减的当前，商业地产市场却扬起了 一波成交高潮。 我们的观点： 2010 年，房地产市场遭遇到前所未有的严厉调控，年初至今，调控政策一波接一波出台，从 提高二套房首付款至5 成、第几套房认定需认房又认贷，一直到第三套房以上停贷、提高首套 房首付款至3 成，最后在调控效果不明显的情况下干脆采取违背市场经济原则的限购政策，其 中确实可以看出政府调控房价的坚定决心，而从市场表现来看，11 月份以来，包括上海在内 的各大一线城市楼市成交量也确实出现了不同程度的萎缩，似乎一切都在向政府所希望看到的 那样发展，而恰恰此时，商业地产——这一原先并不被大家所广泛关注的细分市场近期却逆市 走强，高歌猛进，部分商业项目热销程度甚至让人想起去年楼市最火热时住宅市场的场景，究 竟是什么原因使得商业地产这个从前只属于少数人的领域突然变得如此热门、成为大众追捧的 对象，其中又有什么奥秘呢？ 我认为，近期商办项目的热销主要得益于两点： 其一，抗通胀。一直以来不动产都是最优质的保值及投资产品之一，但今年以来，随着限购、 限贷及加息陆续展开，政府抑制高房价的决心显露无遗，未来一段时间内通过投资住宅来抵御 通胀将面临巨大的楼市政策风险，而商办市场由于投资门槛较高，风险较大，且进入这个领域 的投资投机客远远少于住宅，所以政府对这块的管控远不如住宅严格。故在当前国内通胀压力 逐渐扩张的背景下，投资商办项目就成为资金保值的最佳途径之一。 其二，规避住宅限购令。限购令作为此轮楼市调控的最大利器，目前已在十多个大中型城市落 实，未来也还将会有更多城市会加入到限购的队伍中来，但这部分被限购政策从住宅市场中挤 压出来的资金却依然有强烈的投资意愿；另外，过去两年内我国一直执行宽松的货币政策使当 前国内流动性过剩，加上境外热钱的持续进入，这些资金也都需要有一个保值的平台。而由于 目前国内除楼市和股市之外，其他的投资渠道依然相对匮乏，在投资住宅受限后，同样具备不 动产保值功能、却不受限购令制约的商办物业就成为了这些资金的最佳去处。 需要注意的是，虽然同为不动产投资，但投资住宅和投资商办的盈利模式却截然不同，住宅投 资注重买卖差价所带来的资本利得，商铺投资则更多的考虑实实在在的租金回报率，而造成这 样差异的根本原因在于商办项目转让环节的高额税费。根据规定，商办项目转让时按利润率的 高低对净利润部分征30-60%的土地增值税和20%的营业税，加上其他各类小税种，通常上家 卖出商办项目需要缴纳的税费占其买卖差价所得利润55%以上，因此，绝大多数商办项目的 投资者会选择长期持有，通过租金回报来获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢 利模式存在根本区别。 11 月份部分热销商办项目表 企业 城市 项目名称 物业类型 项目档次 推案套数 去化率 销售价格（元/平方米） 宝龙地产 宿迁 宿迁宝龙城市广场 商业综合体 中高档 104 套 96.20% 销售均价4925/平方米 富力地产 广州 富力盈信大厦 商业、写字楼 高档 二至四层物业 100% 成交金额超过3 亿元 保利地产 广州 中汇广场 写字楼 高档 不详 100% 27000 元/平米 资料来源：CRIC 市场——十大城市成交指数环比下跌，二十大重点城市环比上涨 11 月25 日，十大重点城市成交指数为116.78 ，环比昨日下跌了34.08 点，其中杭州成交跌幅最大， 环比下跌了70.61% ，其次是北京，跌幅为55.24% ；二十大典型城市成交指数为210.30 ，环比昨日上涨了 11.06 点，其中宁波成交涨幅最大，环比上涨了 108.83%，扬州涨幅其次，环比上涨了87.50% 。 土地——广铁集团86 亿斩获“广铁南站” 11 月25