上半年房地产企业拿地策略分析报告.docVIP

2010年上半年房地产企业拿地策略分析报告 2010年上半年重点企业拿地表现 1：重点企业拿地总量明显增多，新增土地储备相比09年有较大增长 （1）排行榜：2010年1-6月万科、保利拿地总量高居全国前两名。 2010年1-6月企业拿地金额排行榜 数据来源：CREIS中指数据、 2010年1-6月全国房地产企业拿地金额排行中，拿地金额超过200亿的企业有两家，其中万科以261.74亿居首，保利地产以205.91亿排名第二。拿地金额超过100亿有5家企业。其中中铁建凭借5-6月份的几次积极入市，最终以132.55亿的金额排名第三。中海、绿地分别支付127.88亿和112.18亿，排名4-5位。前十名中，非上市企业有3家，分别是中铁建、绿地和证大房产。 2010年1-6月企业拿地面积排行榜 数据来源：CREIS中指数据、 2010年1-6月全国房地产企业拿地面积排行中，万科仍然以1276.43万平米的新增土地面积居首，成为第一家超过1000万平米的企业。前7月新增土地面积超过500万平米的还有2家，分别是保利地产677.67万平米、世茂518.53万平米。前十名中，非上市企业有3家，分别是绿地、万达和中铁建。 （2）2010年上半年多数重点企业拿地总量超09年的50% 2010年企业拿地总量对比 数据来源：CREIS中指数据、 企业获取土地储备属于企业的发展战略，房地产企业会根据自己销售量、开工量和竣工量的现状，同时结合土地市场和房地产市场的表现，综合考虑自己的拿地策略。2010年新政虽然影响了房地产市场，但对重点企业拿地策略的影响不大。但通过对比2010年上半年和2009年全年重点企业的拿地表现后发现：各企业拿地仍受到多种因素的综合影响，表现各不相同。企业也没有做出明显的扩张或收缩趋势。 2009-2010年拿地总面积对比 数据来源：CREIS中指数据、 通过对比2010年上半年和2009年全年企业拿地总面积，2010年万科、绿地、万达、和世茂4家企业在土地市场表现出积极扩张的态势，上半年拿地面积均超过2009年的一半，分别占比为92.72%、62.99%、81.50%和79.89%。而华侨城、中海、绿城和龙湖则在拿地方面明显放缓，上半年新增土地面积分别仅占09年的16.09%、16.55%、39.71%和26.41%，拿地步伐明显放缓。另外，保利地产则延续了之前的积极拿地的风格，上半年新增土地面积达677.67万平米，接近09年的一半。 2009-2010年拿地总金额对比 数据来源：CREIS中指数据、 对比2010年上半年和2009年全年拿地金额发现，上半年持重金进入土地市场的企业有万科、华侨城和万达，拿地金额均超过2009年的一半，分别占比86.87%、135.85%和75.30%，其中华侨城2010年因新增土地楼面地价远高于09年平均水平，因此新增面积相比09年大幅下滑。而绿城、世茂地产和富力地产则表现谨慎，上半年用于获取土地的资金明显少于09年，仅占09年全年的39.66%、30.03%和24.78%。 2：重点房企对未来市场更加谨慎，企业风险意识明显提高、支出更加理性 （1）2010年重点企业拿地收入比普遍下降，万科逆势上涨 2009-2010拿地收入比 数据来源：CREIS中指数据、 2009-2010年拿地收入对比 数据来源：CREIS中指数据、 支付新增土地出让金，是房地产企业的最大开支之一，因此通过对比房企期内拿地成本和销售收入，可以看出企业对未来的预期是否乐观。通过对比2010年上半年和2009年企业拿地成本与销售收入的比值发现，2010年企业拿地更加谨慎，几乎所有企业都在收入承受范围内安排拿地策略。2009年金地、富力、碧桂园和保利香港拿地收入比均超过100%，而进入2010年，该比值超过100%仅剩下保利香港一家，重点企业均趋于理性，风险意识明显提高。 （2）房地产新政出台后，重点房企拿地趋向谨慎、理性、科学 2010年上半年品牌房企每月新增土地储备面积及金额 数据来源：CREIS中指数据、 从品牌房企2010年每个月的拿地情况看，2010年一季度，万科、中海地产、保利地产、绿城集团等品牌房企拿地热情高涨。但在2010年4月中旬房地产新政出台后，品牌房企拿地数量和金额都有所下降，拿地趋向谨慎。中海地产5~6月均没有拿地，万科拿地策略也出现明显调整，企业5~6月仅用43亿元新增土地规划建筑面积210万平方米，5~6月拿地面积与拿地金额占上半年的比例分别为20.1%和17.1%。 3：2010上半年，重点房企加大二三线城市土地储备力度 2010年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。从