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2011-03-09 星期三 万科 B（200002.CH） 房地产行业行业 会议摘要 未经书面许可，不得以任何形式转发 、派送 时间： 2011-03-09 参会人： 公司管理层、国元香港研究员、各基金代表 地点： 深圳万科总部 会议形式： 一对多会议 1. 请公司谈谈对旧城改造的看法 答：公司以往做城市扩大发展较多，而旧城改造主要在北京上海深圳地区，现在公司开始发展一些商业地产，文 体和旅游综合体项目。现在 10亿平方米的地产项目里，只有 1个亿平方米是非住宅地产，比例小，可见供求关系 更为复杂。以后万科将会开始商业配住宅，以及开拓像老年住宅市场，切入非住宅市场。 2. 10 年前的地产标杆是新鸿基，在 10年后，请问公司怎样对比万科和新鸿基？ 答：新鸿基是万科的老师，相对比下万科的资产规模和市场份额都明显没有新鸿基高。万科从新鸿基学习到对服 务与体系管理的提升。新鸿基在住户的体验和品质的管理都达到了一个很高水平。但是万科在全国全面发展的时 候，需要更大的发展规模和新的管理模式，这时，万科选择了美国的普尔蒂为新的标杆进行学习。普尔蒂是美国 的最大的房地产开发商，在美国的市场占有率很高。万科在开拓全国市场的时候，需要学习它的住户服务体系， 万科跟新鸿基学习了从生活出发，提供周全服务，跟普尔蒂学习了如何在扩大市场份额同时能够满足住户的需求 和扩大规模后的管理。在公司体制上，万科学习的对象有很多，比如汇丰。 3. 请问万科对 2011 年的业绩预期和对公租房与商品房的地位。 答：万科在 2011年对销售的要求的不能卖的比上年少，要对股东有所交代。对于保障房，观察现在北京的保障房 将会由政府供给，将会占总住房比例为 60%。政府供应保障房，主要稳定了社会对住房的压力。不过保障房与商品 房的户型有区别，功能有区别。在之前，小户型的商品房好卖，因为满足新婚年轻人的需求。现在在限购的情况 底下，买家想一步到位，有三房的户型好卖。现在商品房的空间还是很大，商品房只占了 7.9%的市场份额。 4. 谈谈公司对工业化的看法？ 答：万科达到 200万平方米的工业化，而且现在成本只会上升，不会下降。而且建设工人的返工率下降了 50%。全 国返工率最高的是东莞的项目，返工率为 93%，是因为公司承诺若是返工则加薪水。其次公司在效率问题上也要考 虑。而物业税在上海和重庆方案不一，而且开征的目标不明确，效果有待观察。而利率上升，融资成本高，而且 银根将会出现短缺。公司将会在质量和效率方面努力，并以股东回报为标准。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2011-03-09 星期三 5. 万科对市场的洗牌有什么看法？ 答：行业洗牌是必然的，但是效果就不明朗了，比如在 2008年的时候很多公司都撑不住了，到了 2009年整个行 业有起色了，救回部分房企了。所以万科不需要过多的土地储备，只需要 3年的土地储备就足够了。同时主要城 市的地价涨幅超过房价涨幅，所以万科开发了二三线城市的市场，现在万科已经扎根在很多已进入的城市了。 6. 万科对销售增长的准备如何？ 答：万科在 2004年久定下了 1000亿的预售目标，2007年就开始了后 1000亿平台。在后 1000亿的公司管理，公 司主要通过猎头满足公司对人才的需求，寻找管理过千亿公司的人才，其次在公司内部培养人才。还有公司会在 流程制度上更加完善。 7. 万科现在的资金水平 答：现在钱是越来越值钱，资金的确是非常紧张。公司的现金流主要是以收定支，回款速度决定了现金流。今年 的土地款将在 500亿左右，工程款则按照开发进度安排，税费大约在 150亿以上。而销售的目标会增长。若公司 提高 ROE，则需要增加持有型物业，所以公司保持快速