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一季度住宅市场成交恢复 去库存化速度加快 一季度住宅市场成交恢复 去库存化速度加快 一一季季度度住住宅宅市市场场成成交交恢恢复复 去去库库存存化化速速度度加加快快 DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管 蒋尚礼 宏观市场流动性充裕，行业信贷状况略有改善 宏观市场流动性充裕，行业信贷状况略有改善 宏宏观观市市场场流流动动性性充充裕裕，，行行业业信信贷贷状状况况略略有有改改善善 受益于适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，房地产行业从银行系统获得的信贷支持 略有改善。2009年1季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长 9%，结束了2008年以来逐季递减的下 滑趋势，仅前三个月获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的33%，发展商资金状况略有好 转。但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，1季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银 行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。 发展商积极加快存量项目建设，对外扩张步伐放缓 发展商积极加快存量项目建设，对外扩张步伐放缓 发发展展商商积积极极加加快快存存量量项项目目建建设设，，对对外外扩扩张张步步伐伐放放缓缓 楼市调整一年多后，现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量 项目的建设上。2009年前3个月，信贷增长带动住宅竣工增长27%，同时土地开发面积相对于土地购置 面积近三年内首次实现净增长，库存土地开始逐步去化。受制于前两年的信贷紧缩及2007年的过度扩张， 预计2009年上半年发展商整体资金状况仍处于较为紧张阶段。1季度发展商购置土地及商品住宅新开工 面积两项指标分别同比下滑40%和20%，延续2008年以来的持续下探走势。 据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门全国主要城市土地市 场的跟踪统计来看，1季度以上主要城市共成交土地规划建筑面积2,036万平方米，较2008年同期下降 1%。其中居住用地及含居住用地的综合性用地共成交规划建筑面积 403万平方米，同比萎缩67%，占全 部土地成交的的比例也由去年同期的 50%下降至20%。可见，进入2009年以来发展商积极加快存量项 目建设，但同时对外扩张步伐已显著放缓。 住宅市场成交恢复明显，库存去化速度加快 住宅市场成交恢复明显，库存去化速度加快 住住宅宅市市场场成成交交恢恢复复明明显显，，库库存存去去化化速速度度加加快快 2007年4季度至2008年国内住宅市场经历一年多调整，成交量大幅减少。但在政府宏观救市措施 以及较低利率水平的刺激下，2009年前3个月整体销售状况呈现逐月恢复态势。1季度，个人按揭贷款 总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年2季度以来首次实现正增长，此项指标逐季下降的趋势 也得到扭转。随着购房者信心的逐步建立，1季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米，同比增长 8.7%，成交规模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，全国住宅市场成交恢复明显。 图1 全国十大城市商品住宅价格走势 图2 全国十大城市商品住宅成交量走势 图1 全国十大城市商品住宅价格走势 图2 全国十大城市商品住宅成交量走势 图图11 全全国国十十大大城城市市商商品品住住宅宅价价格格走走势势 图图22 全全国国十十大大城城市市商商品品住住宅宅成成交交量量走走势势 14,000