收购地产项目公司工作程序及注意事项{恒}.docVIP

收购地产项目工作程序及注意事项 (通过收购房地产公司方式获得房地产项目的工作程序：??? 一、以收购房地产公司方式获得房地产项目开发权的可行性??? 2002年之前，房地产市场上获得土地使用权的方式大部分情况下为协议方式。如意向用地系国有土地，则由开发商与国有用地单位签订补偿协议，开发商凭补偿协议前往土地管理部门办理国有土地使用权出让手续；如意向用地系集体土地且符合特定规划用途，开发商则与乡、村集体签订征地补偿协议，凭征地补偿协议办理征地手续，然后办理国有土地使用权出让手续。??? 2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。通过上述两个规章和文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。而对于房地产开发企业，其所面临的不仅仅是一个单纯动荡的“8·31大限”，更多的是要面对如何突破土地市场政策调整后的“拿地”瓶颈问题。通过一级市场取得房地产开发用地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力来决定是否能在土地一级市场取得项目开发用地的现状，同时另外一方面，大量手中拥有项目和建设用地的房地产企业却没有充足的资金进行项目后续开发。??? 在这种政策背景下，除法律规定的招拍挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。全部或部分受让房地产公司股权，则相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有之项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立一段时间，必然与其他单位或个人有一定的经济交往，产生一定的债权债务关系，有可能隐藏着一些潜在的风险与纠纷，这就需要在公司收购前期进行细致、深入的法律与财务尽职调查。但是，尽职调查也不可能发现被收购公司存在的所有风险，尤其在对方故意隐瞒的情况下，因而必须制作规范、细致的股权转让文件，约定出现对方披露以外的债务、担保、诉讼与仲裁后的法律后果。????当然，除招拍挂及收购房地产公司以外，还可以通过在建项目转让的方式获得房地产项目的开发权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，在建项目转让应符合两个条件：一、已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；二、属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但采取该种方式，相关税费会比较高，具体操作方式本文不作探讨。????二、收购房地产公司的程序????进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订必威体育官网网址协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有必威体育官网网址义务。然后收购方对拟收购目标公司（以下称“目标公司”）及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。如最终决定收购，则宜制作严谨、详尽的股权转让合同，股权转让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购后可能存在的风险，并约定各种措施以化解或降低该等风险。??? 当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产，经双方协商，也可在进行股权转让时予以剥离，双方应对剥离资产的确定、价值、交接方式与时间等内容进行明确的安排。????三、进行尽职调查时应审查的文件清单????受让一个房地产公司的股权，意味着接受该公司的全部资产（剥离资产除外）、债权债务、潜在风险等，在股权收购前，首要的工作自然是对被收购公司的状况进行详尽细致的尽职调查。尽职调查涉及公司自身状况及其拥有的房地产项目两方面的内容，一般情况宜要求原股东提供以下几大类材料：?? （一）目标公司基本情况??? 1．目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。??? 2．目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。??? 3．目标公司及其所投资