《二手房买卖法律指导》第六章.docVIP

第六章 通过房屋中介公司买卖二手房应注意事项6.1 房屋中介公司的服务流程? 6.2 卖房人或者买房人委托阶段房屋中介公司从自己的角度出发，一般把客户分成两类，一类是卖房人，他们通称为房源；一类是买房人，他们通称为客源。房屋中介公司为了实现自己利益的最大化，又会再细分客户和市场，目的是为了最有效的获取市场份额，达到自己的利益最大化。在委托阶段，我们将借鉴房屋中介公司的客户分类方法，分别从卖房人和买房人这两边来叙述在房屋买卖委托阶段，作为客户的我们，怎么和房屋中介公司打交道，怎么最大限度的保护自己的合法权益不被侵害、不被减损。6.2.1 卖房人如何把自己的房屋委托给房屋中介公司卖房人想把自己的房子处理了，方式有很多种，可卖可送可丢弃，鉴于房屋的巨大价值，卖房人在卖时可是费了好大的心思，毕竟，卖房子可不像卖冰激凌这么简单，一手交钱一手交货即可以了。因为二手房买卖是一个相当复杂的过程，它需要很多知识，甚至，很多自称为房地产专业的人士，也不能完全的表述清楚。卖房人有时是因为自己没有时间来处理自己的房屋，可能是工作太忙了，或者自己不在房屋所在地，或者在外地工作，或者对二手房买卖的整个过程不了解，或者了解了但觉得很费心，需要找到一个能帮自己一次性全部处理完毕的人来卖自己的房子，同时，又能保证卖一个好价钱！这时候，他们一般都会选择房屋中介公司，因为房屋中介公司太多了，甚至在他家的楼下就有一家或者很多家！他要委托给他们，实在是很方便，有时候，甚至是房屋中介公司主动找上门来，问你需要他们帮助你卖你的房子不！那么，我们怎么在这么多房屋中介公司里面找到一个自己能够放心，或者相对放心的房屋中介公司来帮自己代理出售这套房屋呢？要知道，房屋中介公司里面可是鱼龙混杂，水浑一片啊！人们一般把没有营业执照和房地产经纪资质证书的房屋中介公司（没有营业执照的甚至还不能称其为公司）称为“黑中介”，以此来区别于有营业执照和房地产经纪资质证书的正规中介公司。至于卖房人应该委托那种房屋中介公司，相信也不用我说更多了吧！如果选择“黑中介”，不出纠纷还好，一旦出了纠纷，今天你在这里看见了他们的办公地点，明天你来，这里可能就会是另一家公司在这里办公了，如果是正规的房屋中介公司，即使出了纠纷，你也知道能去哪个地方找他们理论！那么，如何来正确识别房地产中介公司的营业执照和房地产经纪资质证书呢？6.2.1.1 房地产中介公司的营业执照房地产中介公司的营业执照，和一般公司去国家的工商行政管理局申请的方式差不多，形状、格式也差不多，房地产中介公司在申请营业执照的时候，公司的全称一般是：“行政区划+商号+房地产经纪+有限公司（有限责任公司）”，假设如“贵州天逸房地产经纪有限公司”。公司的营业执照分为正本和副本，副本一般都悬挂在公司的营业场所里面，便于行政机关的检查，以及向客户宣示此公司办理有营业执照，营业执照里面有注册资本这一栏，从注册资本的金额可以看出这家公司在设立的时候资金和规模的雄厚程度。但是，公司营业执照上注册资本的多少，并不能在多大程度上证明公司此时的经营状况和资金规模的状况，顶多能证明的是公司在设立时，公司有多少钱，但是，随着公司的运营，公司有可能盈利，有可能亏损，一旦公司亏损，即使当时的注册资本是50亿元人民币，说不定明天这家公司就会破产。在这一点上，我们可要清楚，公司的注册资本只能证明的是，公司设立时的情况，而不能代表现在的情况，公司运营了一段时间之后，它的运营状况，和它的资金情况，基本上属于公司的内部秘密。我们可不要一味的听信公司的工作人员吹嘘公司的注册资本如何如何的高，而要睁大眼睛，从各个方面来考量你所要委托的房屋中介公司是不是真正诚实守信、公平规范运作的公司。这些我们可以从公司的口碑、公司员工的素质、公司门店的数量、公司的规范程度等来衡量，最主要的是，我们得感谢网络的强大，如果想委托一家你不大熟悉的房屋中介公司，在网上有哪些信誉好的足球投注网站这家公司，关于这家公司的很多信息（但不是全部，除了公司的自身的必威体育官网网址信息外，还有被公司聘请的网络写手，此种写手专门“屏蔽”对公司不利的消息。）即可以一一展现在你的面前，供你抉择。6.2.1.2 房地产中介公司的房地产经纪机构资质证书对于房地产经纪公司，只办理了营业执照，还不能算是真正的房地产经纪公司，因为还需要办理房地产经纪资质证书，而要办理房地产经纪资质证书，是需要很多条件的。贵州省建设厅 在官方网站上公布的《关于设立房地产（经纪、咨询）服务应具备的条件和申报程序》规定如下 ：一、设立房地产中介服务企业应具备的条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的财产和经费；（四）有规定数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其它条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行