苏州吴中某地块2006的年土地使用权竞买可行性报告.docVIP

一、地块名称 苏苏 三、区域内商品房发展历程 1、概述 区域内配套相对齐全、生活便利，从2003年以后逐渐受到了开发商的关注，目前吴中区土地拍卖竞争比较激烈。由于近几年内周边地块陆续拍卖，而一些项目如：S半岛，嘉业阳光水榭等项目上市，加之吴中长桥以南地区由于价格优势、交通相对便利，逐渐受到开发商的关注。形成了独特客户群和价格优势的区域，未来的居住前景比较看好。 2、房价较低，本地购买 研究区域处于苏州市的南部，区域内主要以商品房为主，售价在4000-5000元/平方米之间。由于房价比较经济受到了不少年轻一族和外来人员的青睐。但是，目前吴中区区域整体面貌相对老城区、园区和新区有较大差距，目前从人员来源来判断，吴中区的本地人购买本区域的情况较频繁，而外区域人员相对较少。 3、大盘较少，有成就的开发商进入较晚 从区域房地产发展的情况来看，在2003年以前区域内都为小开发商开发的小型楼盘，楼盘缺乏整体包装和营销手法，住房类型也是以多层的普通住宅为主，景观、物管等方面与现代化小区差距较大；直到嘉业阳光水榭的出现，才有了区域内的第一个大盘，该盘的出现不仅拉高了区域的住宅形象，而且为区域培养了良好的居住氛围，提升区域住宅的吸引力。 四、地块条件分析 1、地块概括 1）地块位置 本地块位于苏州吴中经济开发区内，2006-B-21地块位于吴中大道路南，西河塘西侧，邵昂路东；2006-B-22地块位于吴中大道路北，吴中自来水厂南侧。2006-B-21地块呈南北长方形走势，2006-B-22地块南侧呈扇形走势。 2）地块经济指标 地块位置 编号 面积㎡ 用途 出让年限 规划指标要求 起拍价（元/㎡） 保证金（万元） 预估楼面地价（元/㎡） 容积率 建筑密度 绿地率 吴中大道路南，西河塘西侧 苏地2006-B-21号 210217.4 居住 70 1.6 25% 37% 1800 3800 1125 吴中大道路北，吴中自来水厂南侧 苏地2006-B-22号 52043.4 居住 70 1.6 28% 37% 1725 900 1078.13 3）地块形态 2006-B-21地块呈南北长方形走势，2006-B-22地块南侧呈扇形走势。 4）公交交通 a、周边55、54、514、62、503、57、522等附近公交线路经过火车站、观前街、人民路等主要景点和市政配套位置，交通便利。 b、吴中区汽车南站近在咫尺。 5）周边配套 成熟小区：港奥桂苑、嘉业阳光水榭、S半岛。 学校：碧波小学、碧波中学。 医院：吴中人民医院。 商业：吴中商城、第三大街商业。 餐饮酒店：新岛咖啡、米萝咖啡、吴中商城餐饮街、格林豪泰连锁酒店。 公园：长桥公园。 政府行政中心：吴中区经济开发区管委会、吴中区自来水厂等。 综述：整体来看，本案附近成熟小区的比例不大，其中不缺乏一些刚开楼盘。由此对该区域的客户群形成了一定的竟争，加上周边居住氛围不是太理想以及该区域周边还没有成熟配套，这对地块后期地段开发的认同感有很大的不利。 从其它综合配套来看学校、公园等设施不是很齐全，另外吴中区比较繁华的“吴中商城”距离地块有5-10分钟路程（公交），但部分负面影响因素可期待在较短时期内有所改观。综上所述在住宅产品对地段的要求上，两地块的地理位置还是具备一定的基础条件的。 2、地块SWOT分析 1）地块优势分析 a、2006-B-21地块比较方正，无拆迁问题；降低地块的开发成本的同时，也使地块具备了快速入市的时间优势。 b、公交站点位置距离两地块比较近。 c、地块距离市区交通便利，道路较为宽敞。主入口双向六车道，并连接市区主干道。 d、该区域整体性价比的优势强于周边区域和市区（沧浪、东吴南路板块、新区等） 2）地块劣势分析 a、地块周边竞争个案较多，对未来产品规划有一定的影响。 b、地块西边目前为厂区，居住氛围不够。 c、公交站点位置距离2006-B-21有一定距离。 d、两地块入口在吴中大道位置主干道，临街部分的住宅会有噪音和空气污染的影响。 e、周边配套不全，购物不是很便利。 f、地块北面有低档次的在售楼盘。 3）机会分析 a、从该区域市场在售情况来看，市场需求旺盛 b、根据市场成熟小区使用时间来看，规划和产品相对落后;其中有相当一批考虑最近换房或者二次置业 c、地块北面为已售个案，其交付标准和口碑使得不少客户比较看好这两地块位置和入市时间 d、吴中大道的拓宽，使得地块在与石湖风景区的连接和市区将处于较大的优势。 4）地块威胁分析 a、据了解，吴中区小高层后期大修理基本为房价款的3％，相比多层多了1％的金额；从市场反应来看，客户对小高层有一定的排斥心里，小高层后期的入市面临一定市场考验。这也将对两地块的规划带来一些影响。 b、区域大盘（阳光、半岛）的影响对该区域客户有一定