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Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;泰达市民文化广场二期项目;Keep your friend close Keep your enemy closer 了解你的朋友 更要了解你的敌人 （一句古老英语的谚语）;PART Ⅰ 项目分析;分析一切规律的前提;公元2005年，地产界风云再起…… 战国林立，铁马金戈，阴谋阳谋，无所不用其极。 仿佛一夜之间，滨海地区成为市内地产商争夺的焦点。 顺驰、万通、津东、天保…;原因很简单：市内没地了。 市内土地储备日益稀缺，导致开发商们把目光转向天津周遍地区。开发区作为最具购买力的地区，成为兵家必争之地。 换而言之：竞争空前激烈;在这时机下我们做了什么？ 我们运营了泰达市民文化广场 而且很成功 成功的原因也很简单… ;市场空白 开发区，甚至是整个滨海地区都没有象我们这么强势的商用物业产品。 因为我们是开发区之最！没有人可以与我们竞争。 所以，我们成功 ;但，这并不代表在住宅的销售上我们同样可以轻松的取胜。 ;相反，很不幸 我们不可避免的卷入到这场竞争中。 ;在商用物业上我们可以引领市场，一枝独秀，因为我们没有对手。 但做住宅，我们必须了解我们的对手？ ;先来看看我们的对手;开发区和塘沽区近期上市项目分布;1、天保·金海岸 项目位置：开发区 天津开发区第三大街太湖路? 建筑类型：多样化 开盘时间：2005年8月28日? 开发商：天保房地产公司 周围交通：轻轨、公交936路、805路、820路可达津滨高速、京津塘高速 ?? 项目规模：占地面积：100万平米?建筑面积：160万平米? 绿化/容积率：绿化率40.00％? 容积率1.31 车位：1：1 推广要点：1、美国知名国际设计团队。2、新都市主义生活社区。3、超大规模海岸国际生活城。主要建筑群体类型包括高层景观住宅区、住商混合式住宅区、街廓式住宅区、中心商业区、十字轴商业街区、轻轨站点周边商业街区及中学和生态景观公园等。 ;2、泰达时尚广场之万通新城国际 项目位置：开发区 泰达时尚广场??? 建筑类型：框架小高层,框架高层 ? 开盘时间：2005年9月?? 开发商：天津万通时尚置业有限责任公司? 配套设施：中小学、综合商场、 幼稚园、银行、邮局、医院、邻里中心? 周围交通：1）津滨轻轨专属站点：会展中心站 2）紧邻京津城际列车? 项目规模：占地面积112770平方米，建筑面积36万平方米? 绿化/容积率：绿化率52.00％? 容积率3.20 推广要点：1、“滨海之心”的泰达时尚广场，是天津经济技术开发区“科学发展年”的重点项目。2、多种功能与多元业态。3、开发商经验及实力。 ;3、泰达时代 项目位置：开发区 开发区市民广场西侧????? 均价：4600元/平方米?? 建筑类型：框架高层 ? 开盘时间：2004.10? 开发商：天津经济技术开发区房地产开发公司??? 周围交通：东侧津滨轻轨站,南侧新港四号路 ??? 项目规模：占地面积：7.79万平方米?建筑面积：19.60万平方米? ? 绿化/容积率：绿化率41.00％? 容积率2.51 车位：1：1 ;很显然，我们主要的竞争对手无论从实力、物业规模、物业的种类都使区域竞争上了一个新台阶。 他们的共同特征是： 1、地理位置好 2 、物业规模大 3 、功能配套完善 4 、产品种类较丰富 5 、容积率低;在住宅市场上，不仅没有空白点。 而且竞争对手都具备很强的实力。 甚至还有一些未来的对手我们可能还无法预料。 实际上我们所处时机是一个危机 ;但有危必有机 ;再来看看我们自己;1、开发商的背景及雄厚的资本实力 2、轻轨上盖（本项目与轻轨直接相连） 3、广场文化－－泰达市民广场（标志性建筑之一） 4、城市功能综合体（市民广场商业、酒店、住宅） 5、配套先行，实力体现，前景预演 6、区位价值明显，城市未来核心，升值潜力大 7、周边生活配套完善 8、产品设计优良;开发商：由于轻轨的建设和运营，为其赢得了优异的声誉，在市民中有较大影响力，市民广场的成功建设也为其在地产市场领域赢得了良好口碑，本案作为“滨海快速”的第一个住宅项目，其对企业整个品牌的建设将起到关键性作用。 轻轨上盖：由于开发商的背景，使得项目有条件让市民广场与轻轨车站直接相连，给人一种“下车即到家”的独特快捷感。 广场文化：滨海新区内现有如“泰达时尚广场”在内的诸多有特色的“标志”建筑及大型广场，竞争优势略显不足。 城市功能综合体：由于受项目规模的限制，比起周边竞争项目并无太大优势。;配套先行：作为项目公建的市民广场先于住宅运作并取得良好业绩，应是一