东方伟业2010年11月的18日城市综合体开发和运营的实战要点.pptVIP

2010.11.18;一、2010商业地产发展形势前瞻 ;（4）房价还会再涨 短期因素：二、三线城市可承受能力依然合理，主要城市收入中住房支出比为73%，但是真正有购买能力的是30%的人群，这类人群的该比例只有43%；流动性泛滥，货币投放增长30%，在短期内这种局面很难改变。 长期因素：城市化因素、人口结构因素。 （5）中小城市又遇机遇：城镇化、城市化、放开户籍！;;我国一万公里高铁计划即将实现，将极大改变中国经济平衡发展的步伐，中西部城市群崛起;HOPSCA;城市核心区;指标;;;;;;分析开发目标、现实情境、约束条件 界定本报告应解决的核心问题; 收益预测 Income Revenue;; 商业地产的开发是个复杂的系统工程，只有将项目的前中期通盘考虑，统筹运营才可能降低开发风险并实现良好的持续运营。; 定位和规划是项目成败的关键，这个判断的唯一标准就是是否符合或引导了市场的真实需求。而不仅仅是对项目经济价值大胆预期。; 产品规划设计是一个很容易出问题的环节，物业设计不符合经营者或消费者的需求，将给招商和后期运营带来一系列问题。我们建议的解决办法是： 1、通过前期主力店招商实现“量身订做”，商家直接参与设计。 2、顾问式规划设计，如酒店、超市百货商场、大型餐饮、电影院等对物业有特殊要求的产品。; 物业要销售做现金流，还是持有资产做经营，这是我们前期一定要决策的一个问题。因为这关系着项目的商业规划、产品设计乃至整个营销体系和开发计划（资金链）。; 前期主力店招商既能对项目商业定位进行可行性验证，又能实现与规划、建设同步的“订单式地产”开发模式，同时对项目的营销推广也将给予强力支撑。; 商业物业是生产资料，其价值要通过40年的经营实现，因此项目后期的经营管理是物业保值增值的保障。持有型物业的资产金融化运作（如信托、基金）也依赖于资产的良性运营。;1、配套服务：商业为住区及商务板块提供配套服务； 2、消费支撑：住区及商务为商业提供稳定消费群体； 3、营销支持：集中式特色商业为产品销售提供卖点； 4、规划设计：规避商??与商务、住宅三者交叉影响。;