2011淮北国土挂58号的李楼新村项目整体定位及发展战略.ppt

淮北国土挂（2010）58号 李楼新村项目整体定位及发展战略;写在提案前;从事地产营销策划的人都有个通病，每看到一个项目总喜欢首先挑毛病， 每看到一块地，总想把所有见过的好的东西都塞进去。 其实，房地产营销策划的作用，不在于后期营销策划手段多么高明， 而在于项目前期的产品定位是否准确。 一个项目的气质是生在骨子里面的，找对喜欢他的人，做他们想要的，这个项目就成功了。　　　　　　　　　;第一篇：初识地块;今天，我们不谈淮北的历史，尽管我们对淮北这座城市很熟悉， 我们把更多时间留给项目。 马路上随处可见的名车甚至媲美苏杭，但这群人未必都是我们的客户， 根据地块特征，塑造项目专属的气质， 这才是我们今天来的目的……;根据已批复的《淮北市城市总体规划（2006年—2020年）》 淮北未来10年的发展有两个方向：向东，向南。 我们的理解： 城市向东，生活向南。;地块属性界定关键词：方向;老城区;地块属性界定关键词：现实;东;地块属性界定关键词：未来;地块属性界定关键词：小地块;地块属性界定：;第二篇：市场初探;18000-25000元;【房地产投资水平】;【房地产供需情况】;图1：近两年淮北住宅成交走势;市场初探之大盘云集;【万泰滨湖新城】;【万泰滨湖新城】;关键词： 3000亩、225万㎡ 、湿地公园、生态、城市向东 产品诉求： 营造超级大盘，产品多样化、户型适中、社区配套;【温哥华城】;关键词： 向西再造一座城、100万㎡ 、1.5公里市中心 产品诉求： 营造超级大盘，产品多样化、户型适中、社区配套;【凤凰城】;关键词： 步行街商业圈、23万㎡ 、火车站商圈 产品诉求： 老城区、5万㎡ 商业、暖气、热水、泳池、会所;【中央花城】;关键词： 步行街商业圈、 52万㎡城市综合体、火车站商圈 产品诉求： 老城区、10万㎡ 社区商业、soho、酒店式公寓;【金色云天】;市场初探之类同项目;关键词： 28万㎡城市综合体、临河景观 产品诉求： 城市综合体、公园广场、矿务局中学、公交便捷;【锦绣和庄】;关键词： 德式建筑、艺术庭院、生活理念、水系景观带 产品诉求： 户型方正、宽开间短进深、89 ㎡???房、精装大堂;【深蓝华庭】;关键词： 30万㎡、恒潭公园、五星级酒店 产品诉求： 产品多样化、超大楼间距、人民路小学、公园生活;【中房翡翠岛】;关键词： 第四代精装公寓、华松集团 产品诉求： 8.1米挑高精装入户大堂、9A千元精装小户公寓、通透方正小户型、中央空调、地源热泵、新局中;【蚂蚁公寓】;关键词： 地源热能系统、高科技、生态住宅、精装 产品诉求： 精装小户公寓、新局中;【贰拾肆克拉】;【德城新天地】;均价：4500-5500;市场小结：;第三篇：客户特征;基于整体市场，按照置业驱动因素将客户分为以下四类，梳理淮北市场客户需求，找准本项目的客群。;改善型客户多表现对地段、配套及使用面积的关注，主动外溢的客户较少，加之目前国家调控政策的逐步实施，此类客户需求将受抑制。;刚性需求客户置业特点;住宅投资客户看重物业的长期升值空间，地域性相对较弱。;高端客户的需求集中在单一的产品形态和资源占有，本项目初期较难满足高端客户的需求，除非在产品上有足够的吸引力;第四篇：难点及突破;界定核心问题： 以何种物业组合和空间布局打造项目形象，实现价值最大化，这是项目能否成功运作的难点所在。; 以什么样的发展方向，制定相应的的发展战略，构建项目的价值体系。; 以何种空间布局，实现多种可能物业的协调，保证最大价值的实现。; 以快速回现为原则，通过住宅快速回现，保证项目资本运作，商业作为项目利润点。; 以利润最大化为原则，商业部分与新区CBD中心同时运作，将区位价值炒热，增大商业部分建筑面积，作为项目高额利润点。; 以项目品牌溢价为原则，提升项目居住品质，以项目高形象高溢价作为项目利润点和树立企业品牌。;参考项目：杭州梧桐公寓;以产品创新引领市场，在淮北引起话题营销，跳出淮北现有项目的同质化竞争。;从产品来看，无论淮北哪个区域，紧凑型三房、低总价产品均受到市场热捧，成为回现最快的产品。;从户型设计来看，目前淮北在售楼盘仍然停留在以基本的户型使用度为卖点的初级竞争阶段，户型创新很少。通过增加产品附加值和户型创新，能有效超越竞争，提升项目单价及整体利润，并能提升去化速度，;空中TOWNHOUSE;突破点总结;第六篇：战略定位;综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为整体发展战略提供最终成型基础。;整体战略;第七篇：项目定位;【客户定位】;【产品定位】;形象定位;方案1;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P