2007年南京房地产市的场运行情况报告.docVIP

目录 2007年南京房地产市场运行情况报告 目 录 第一部分 宏观篇 4 1、宏观经济环境分析 4 1.1 2007年南京市宏观经济运行的主要特征 4 1.2 2007年南京基础设施建设推进状况 6 2、政策及效应分析 8 2.2 2007年度出台的主要政策回顾 12 第二部分 土地市场 17 3、土地市场分析 17 3.1 整体市场表现 17 3.2 区域供应表现 18 3.3 地块性质表现 18 3.4 土地出让速度有所加快 20 3.5 土地出让以中小心地块为主 21 3.6 土地价格逐渐逐渐增高 21 3.7 土地品类成交比例 22 3.8 “地王”认识 22 第三部分 住宅市场 24 4、房地产市场分析 24 4.1 2007年房地产市场特征综述 24 4.2 2007年房地产市场整体供给分析 24 4.3 2007年市场供求和价格走势分析 25 4.3 2007年各板块房地产市场发展特征 28 4.4 07年我司在售项目竞品组市场表现 33 4.5 05-07年公司销售金额市场占有率（与当地前5名开发商对比） 34 4.6 06-07品类市场 35 4.7 各品类市场标杆项目07年表现 37 5、08年南京市场展望 39 5.1 08年在售项目分布区域 39 5.2 08年全市项目上市量、销售量及均价预测 40 5.3 08年市场各品类份额预测 42 5.4 在售项目主要竞争项目分析 42 第一部分 宏观篇 1、宏观经济环境1.1 2007年宏观经济运行的主要特表1-1：2007年1-11月南京市重大经济指标运行情况 指 标 累计值 同比增长 规模以上工业总产值（现价） 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 进出口总值（按经营单位） 财政收入 人均可支配收入人均1.2 2007年南京基础设施建设宏运大道中心河桥及东延毗卢寺改造工程长江路历史文化街区彰显人文魅力的主题创意园促使整个龙江地区提档升级进一步完善江宁开发区的投资环境和功能结构，缓解当地居民看病难河西奥体中央公园2、政策 ■□ 《物权法》 主要内容： 效应分析: □ 就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。 物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑； 确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化； 加大了城市动拆迁难度，保护了拆迁户的权益； 明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多； 对于开征物业税创造了前提条件关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定 主要内容： 效应分析： □ 专向打击囤房，增大房源供应。 □ 有利于规范市场，对于遵守市场规范的开发商来说更加公平 主要内容： 效应分析： 对151号文，绝大多数市民好象兴趣不大，在他们看来，现在买房就是“一房一价”。但，这条规定的威力一点都不亚于“国六条”，甚至是圈内“撒手锏”。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的价上理解出现差异。市民所认为的“价”，其实是开发商的报价，而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价”，开发商是不能随便突破这个价格线的，否则就会面临严惩新政出台后，几乎受到了所有开发商的抵制，商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性，采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重”在国家宏观调控政策中，强调控价房的作用，并鼓励大力推广。主要是在在土地拍卖中，对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。但现在，在拍卖中没有规定要“限价”，现在却是“变相限价”，有政策程序违法的嫌疑。限价房的建设主体应该是政府，满足的对象是困难群体，让开发商来承担政府的保障功能，也欠妥当眼下，南京几乎所有的开发商置151号文于不顾，不愿意按核定的房价销售；南京市物价局宣布在月26日拉网式检查各家楼盘，处理违规楼盘。很显然，一场开发商与政府之间关于房价的较量正在对峙，结果如何，还待进一步观察。也有消息称，省有关方面要视南京市物价部门的新规于不顾，拟出文取消商品房核价制度 经济适用房建筑面积控制在60平米； 9月底前出台实施办法 □ 影响 保障性住房覆盖面大幅扩大，楼市刚性需求分流？ 房价面临上涨压力？ 南京：20%城市家庭将纳入住房保障 ■□《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 □ 导读： 人民银行、银监会9月27日晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房” 者，贷款首付