2008年9月昆明房地驳您市场分析报告.pdfVIP

2008 9 月昆明房地产市场分析报告 10 7 日，风之铃机构发布了昆明房地产市场分析，报告显示，9 月共有7 个楼盘开盘销售，新上市的楼盘以混合性物业为主。普通商品房均价为5375.2 元/平米，环比上涨了0.3%，价格水平的回升属正常波动。 普通住宅量价正常波动 9 月是楼市的传统旺季，开发商曾将楼市回暖的希望寄托于“金九 月”，但是直至今日昆明楼市的走势还不是很明朗。不久前落幕的2008 季房 交会使得9 月的成交量比8 月有所增加，但是与往年9 月的热度对比仍相差甚远。 按报告显示总体楼盘中多层和高层所占的比例仍旧处于主导地位，单独 的多层楼盘和高层楼盘占据总楼盘的比例高达62.32%，与8 这一比例的66.27% 对比来看，有小幅度的下滑，新开售楼盘以混合物业为主可以很好地解释这一变 化。价格方面，多层均价为3956 元/平米，环比下降了3 个百分点。高层均价为 5590 元/平米，环比上涨了6.8%，由此可见昆明在售楼盘中的普通住宅项目，均 价变化起伏较大，开发商和消费者对未来的预期似乎都不是很明朗。 为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的平均价格水平，删除 部分价格在8000 元/平米以上以及3500 元/平米以下的楼盘，力求使入选的楼盘 价格不会过多地偏离正常价位水平。从结果看，9 份在售的普通商品房均价为 5375.2 元/平米，环比上涨了0.3%，鉴于样本量的不同，价格水平的回升属正常 波动。在售楼盘报价基本保持在5000 元/平米的水平。其均方差为1097.75，即 昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在4281.45—6472.95 元/平米之间， 比上月水平略有差别，波动范围更加集中。 均价频率分布图上看，普通住宅的 均价分布在4000—6000 元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为33 个。 别墅价格小幅上涨 9 别墅项目占到总在售楼盘项目的10.14%，相比8 变化不大，基本 没有新增的别墅项目。昆明在售楼盘中的别墅项目，不论是别墅的总体均价，还 是独栋项目和双拼/连排项目的均价相比8 都有所上升，在目前昆明楼市成交 低迷的状态下,别墅却受到了市场宠爱，对别墅项目用地被严格控制的规定使别 墅成为稀缺物业，供小于求的现实让其稳定的保值升值潜力和较强的抗跌性越来 越受到购房者的青睐。 混合物业供销两旺 在售楼盘中的混合类项目所占比例也有所上升，从图中可以看出，9 份的这一比例为27.54%，相比8 月的24.42%涨幅较大，这主要是因为9 月新开 盘销售的几个楼盘物业类型均为混合类项目。进一步验证了混合物业类型对开发 商的吸引力，及其较好的市场适应能力和价格制定的平滑度。通常在混合物业的 销售中，普通住宅房源较为抢手，这使得开发商可以 中快速回笼资金，从而缓 解社区中别墅项目销售周期较长带来的压力。 2008 年9 月昆明市在售楼盘主力 型示意图 小户型比例明显提升 9 月，2+1+1 和3+3+2 型所占的比例与上 相比均有所下降，面积在 90—150平米的3+2+2 型仍是 型中的主角，占到总体的41.13%，比8 月的 44.12%下降了2.9 个百分点。一室一厅一卫的小 型则升高了7.13 个百分点， 占到了26.79%，这可以说是新国六条中 “重点发展中低价位、中小套型普通商 品住房”这一政策所收到的成效，小 型所占比例在逐渐提升。由于小 型住房 的总价和首付比例均较低，其需求人群在不断扩大，随之也就有很多小 型楼盘 应运而生。一些楼盘纯粹只有一室一厅的小 型楼盘，而个别新开盘的楼盘推出 的即是面积小于90 平米的一室一厅和二室二厅两种 型。 2008 年9 月昆明市在售楼盘区位分布示意图 2008 年9 月昆明市在售楼盘物业类型均价示意图 三环外开发速度放缓 9 份共有7 个楼盘开盘销售，其中2 个位于官渡区，2