青海西宁市城南新区的新西部城项目全程策划加可行性分析.docVIP

新　西　部　城　项　目 全 程 策 划 方 案 目　录 项目总论　 新西部城基本概况 项目模式与运作方式 新西部城项目可行性报告的结论 第一部分　新西部城项目市场研究 西宁市房地产市场走势 城南新区房地产市场走势 本项目临近地段房地产市场走势 第二部分　项目环境分析 地块环境条件 新西部城项目地块的优劣分析 结论 地块建设条件 第三部分　新西部城项目的市场定位 新西部城项目市场细分 楼盘概念的导入 目标市场 新西部城项目市场定位 第四部分　规划设计方案 规划设计目标 新西部城项目规划设计要点 规划构思 第五部分　新西部城项目开发建设方案 建设方式 开发方案设想与分析 建设进度 第六部分　项目营销方案 营销策划 营销计划 场地布置 营销费用安排（预算） 第七部分 物业管理方案 物业管理的前期介入 管理费的确定 具体对本小区物业管理的建议 附：项目管理报告 项目总论 新西部城基本情况 西宁市城南新区新西部城建设项目（以下简称新西部城）是由青海新西部房地产开发有限公司投资兴建的一个中型住宅社区，属城南新区E7地块，位于西久公路南侧，西塔高速公路入口处，毗邻西宁市城南新区建设总公司开发的温馨家园，占地50亩，四周环境优雅。小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。目标是建成西宁市中高档住宅社区。 项目总投资5600万人民币，2003年7月开始立项，计划2004年8月末全部建设项目完成，2005年底实现售房率100%。西宁市城南新区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。 项目模式与合作方式 本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅和商铺全部销售。 项目可行性报告的结论 本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。 本项目主要经济指标是： 本项目住宅销售部分：项目成本为910元/平方米，住宅售价为1000元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。 商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价2500元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4% 由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。 第一部分　项目市场研究 西宁市房地产市场走势分析（宏观） （一）西宁市概况 西宁市是青海省省会，位处青海省东部　，黄河支流湟水上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。西宁市现辖四区三县，总面积7671平方公里，总人口180万人，其中市区人口68万人。全市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等35个少数民族，少数民族人口占总人口的四分之一。西宁西靠资源最富集的柴达木盆地，南通祖国的大西南，北接欧亚大陆桥，在中国的西部版图上位于中心地带，区域位置得天独厚,西宁是青海省省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、交通和商贸中心。是中国内陆开放城市之一。西宁地区国民生产总值占全省的三分之一强，工业总产值、财政收入占全省的50％,全省90％的调入商品和80％的调出商品都经西宁中转。根据省委、省政府的要求，西宁对全省日益发挥着改革开放的示范作用、 经济发展的辐射带动作用、精神文明建设的窗口作用、社会稳定的支撑作用。西宁经过近50年的建设，特别是改革开放以来，经济发展步入了崭新的阶段。目前，西宁地区的国内生产总值和国民收入各占全省的三分之一，财政收入、社会商品零售总额各占50%以上。全省90%的调入商品和80%的调出商品经西宁中转，对全省其他州、地、市、县有较强的吸引力和辐射力。自１９９５年以来，青海省随着旧的住房分配体制被打破，住房个人消费日渐兴起，房价也一路上涨。据有关人士分析，全省尤其是西宁市区目前的商品房销售价格虽上涨空间已经有限，但仍不排除小幅上扬的可能性。西宁房价快速上涨的主要原因有：需求拉动，目前青海有５０％以上的家庭渴望改善居住条件，希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以及小城镇的居民、农民到城市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本推动，主要是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材料如钢材、水泥等价格普遍上涨，为房价的上涨又添了一把火。据悉，目前建安成本已占到房价的６０％以上，建筑成本的不断增大推动了房价走高。同时，个别开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。但是持续攀升的房价将不少准购房族挡在了门外。据了解，１９９６年西宁市房价仅为９００元／平方米左右目前在西宁市城东、城西、城中、城北４区中，西区和