2008年麻城火柴厂项的目前期调研报告.pptVIP

前 言;麻城概况;第一部分 麻城总体概况;麻城交通概述; 麻城市分为东西两个城区，东为老城区，西为新城区，2006年底，麻城的所有机关单位，工业企业已全部迁出老城区，将老城区改造成多功能的休闲居住区，使得大批房产开发商开始投资建设，与此同时加大了对私有土地建房的管理，这对房产的膨胀发展也起得推动的作用。; 近年来，麻城抢抓机遇，推动科技进步，加快经济社会发展。2005年、2006年GDP总量分别为47.55亿元和53.31亿元，同比分别增长9.0%和9.5%，人均财政收入增长率分别为4.3%和18.7%。工业已基本形成汽车配件、冶金机械、纺织服装、医药化工和轻工食品等5大产业集群，农业形成了果蔬、蚕桑、板栗、畜牧、老米酒、菊花等6大特色优势板块经济，城市建设实现了老城区、新城区、火车站区的对接，建成区面积达23平方公里，人口25万。全市综合经济实力位居黄??市前三名，步入全省山区县(市)先进行列。;第二部分 房地产市场概况; ;附：麻城市与武穴市房地产市场环境对比; ;第三部分 区域竞争分析; ;项目名称;（一）闽达·香榭花都 区域特点 项目位于金桥大道与闽五路交汇处，也属于政府规划中的新城区。现政府对此区域的大力扶持和建设，加之各政府机关都已迁往于此，必将拉动片区的迅速崛起。此区域属于大片区黄金桥开发区，其发展前景很被看好，很多企业都驻扎于黄金桥开发区。是未来的政治文化中心和新的商业中心，升值空间和发展空间巨大。 规划特点 项目占地14万平方米，建筑面积30万平方米。容积率2.15。项目作为三期分期开发，总户数2024户。由多层和小高层组成。绿化面积达4万平方米，良好的绿化资源使户户都能见到绿色。一、二层均为商铺。此项目是麻城目前最大的楼盘。 户型特点 项目户型最大的特点是入户花园，每个户型都配备了一个入户花园。南北朝向，采光通风好。小高层还配带电梯，它也是麻城住宅市场电梯运用的先河。这是其两大主要卖点。 推广方式 售楼部的包装，工地围墙广告的发布，火车站外广告，市中心区广告牌广告，电视拜年广告，短信拜年广告，手提袋、纸杯印有项目标识的运用，折页，楼书等。 市场定位 市场定位为中高档定位。目标消费人群为政府公务员，外出工作者，个体商人等。推广主题为大型园林景观社区及麻城第一人居环境。;（二） 永大·中央华府 1、区域特点： 项目位于麻城市区最繁华地段，商业繁荣、交通便利。是目前市区的黄金地段，人流量大，商业氛围成熟。武汉中百仓储已成功入驻。 2、规划特点： 项目由5栋多层组成，占地面积2万平方米，建筑面积5万平方米，总推户数144套。一、二层为商铺，三层地面配有中心花园，供住户休息以及营造良好的空气氛围，以弥补其绿化环境的不足。无小区环境。 3、户型特点： 麻城独家采用的户型错层设计，其房型南北朝向，动静分离。 4、推广方式： 卖场包装，卖场广告，工地围墙广告，宣传单，折页，现场展示。 5、市场定位 市场定位为中高档定位，推广主题为黄金地段的唯一性及珍贵身份的象征。楼盘均价1450元/平方米。;通过这两个典型个案进行共性分析： 从规模上看，现在新开发的楼盘体量较大，从最初的几栋楼房，发展成有规划的小区。 从景观规划上看，市场开始考虑景观的运用，目前市场上已售项目在景观绿化方面已得到运用，并俞来俞完善。市中心是商品住宅开发的持续热点区域，有的楼盘只能配置基本的公建配套设施，而运动及休闲类的设施配套很少。 从户型上看，市场上楼盘都以2房2厅，3房2厅为主力户型，这两种户型受到消费者的追捧，市场成交量大，同时也是目前存量房的主力。但随着麻城房价的上涨和居民购买力有限等因素的影响，小户型越来越受到市场的青睐。 从价格上看，在麻城房地产开发的两年间，房价由早期的800元/平方米涨到现在的最高价达到1850元/平方米，可见其房价涨势之快。目前市场在售项目均价集中在1400—1800元/平方米左右。各楼盘的整体销售情况不容乐观，多为现房销售。 从消费人群上看，主要为个体户，公务员，教师，医生等当地高收入人群以及外出务工者。 从宣传方式及效果上看，新建的几个项目做了一定的广告投入（广告牌，宣传单，卖场包装），但市场规模不是很大，效果一般。大多数楼盘不设样板房、销售服务等方面与发达地区均存在一定的差距。 从销售人员来看，麻城市目前销售人员专业化程度都不是很高，大部分都是麻城本地人，其服装不够统一（除滨江御景，融辉第一城服装统一外）。;我司观点： 1、麻城市场处于初步发展的阶段，多层占据市场主导地位，小高层已逐步出现在市场上，但普遍销售较缓慢； 2、房地产市场的相关配套服务体系还