村庄小我地盘应用权文献综述.docVIP

本文综述了近年来的国内学者在土地流转方面具有代表性的研究成果,众多学者从不同的视角与不同的层面运用不同的方法,对农村集体土地流转进行了全方位的研究。 对于农村集体土地使用权的法律概念，黄志航2005[1]认为“农村集体土地使用权，是指土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。农村集体土地使用权是一种用益物权和一种限制物权”。邢梦娟2010[2]则认为“农村土地使用权是指土地使用者对农民集体所有的土地，依法享有的占有、使用和收益的权利”。两者对农村集体土地使用权的法律概念认识相差无几，可以看出学者们对农村集体土地使用权的法律概念都有共识，但是因为黄志航所讲的更为具体，所以在毕业论文中我就采用了黄志航的说法。 关于农村集体土地使用权的分类，邢梦娟2010[2]认为“按照用途，农村土地使用权可以分为土地承包经营权、宅基地使用权和集体建设用地使用权”。郑瑜2007【3】认为“根据土地用途，集体土地亦可分为建设用地、农用地和未利用地。与之相对应的在各自的土地上产生对应的土地使用权:农民集体建设用地使用权、农村土地承包经营权和宅基地使用权”。因为两位作者对农村集体土地使用权的分类说法较为一致，所以我们通常认为农村集体土地使用权可以分为土地承包经营权、宅基地使用权和集体建设用地使用权。这一部分内容是没有什么争议的。 关于于农村集体土使用权流转方式的说法，HYPERLINK /Search.aspx?q=author:廉高波廉高，波HYPERLINK /Search.aspx?q=author:袁震袁震等认为【4】认为“农村土地承包经营权的流转主要有转让和互换、出租、转包、入股、抵押、反租倒包和土地承包经营权继承等方式”。陈霞2008【5】认为“宅基地使用权流转分为首次流转，即土地所有权人行使对土地的处分权，由土地所有者在一定年限内将土地使用权以出让、租赁、作价出资(入股)、联营等形式让与土地使用者；再次流转，即土地使用权人在取得土地使用权后采用转让、出租、抵押等形式处分土地使用权。作为土地使用权一个不可或缺的组成部分，宅基地使用权亦可以结合自身特点参照采用上述方式流转”。又根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》可以看出，农村集体建设用地使用权流转的方式有出让、转让、出租和抵押。 现行的我国法律的不完善造成了我国农村集体土地使用权流转存在诸多法律问题。如尚振国2011【6】认为“非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封闭性,从而土地承包权无法按照市场方式自由转让,对土地资源的合理配置制造了障碍”。邢梦娟2010【2】认为“农村土地所有权主体模糊，农村土地所有权的行使主体存在不同程度的缺位”、“对土地承包经营权流转的限制过于严格”等等。宋志红2009【7】在《集体建设用地使用权流转法律制度研究》一书中重点提到了国务院从1999年开始在安徽、广东、上海等地进行了集体建设用地使用权流转的试点工作，分从中分析出现行的法律问题，如“当前集体土地所有权和农村集体建设用地使用权的界定不清、权利设置不完整以及权利内容不全面，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使设定权利”等等。我们可以分析出主要问题在农村集体土地使用权流转的主体、客体、方式都受到不同程度的限制，同时其流转机制也不够完善，加大了农村集体土地使用权流转的难度。因此，在现在我国市场经济的发展下，其流转机制迫切需要完善。 关于如何完善农村集体建设用地使用权流转法律问题，学者们主要从以下几个方面去完善。首先，完善农村集体建设用地使用权流转主体，如张爱云2003【8】“在民事法中,确立农村土地使用权流转的主体。一要明确农村土地使用权的出让人只能是农村土地承包人;二要明确规定受让人可以再转让,但不能改变土地的农业用途。”其次，陈锡文,韩俊2002【9】等认为“农村土地流转应当主要在农户之间进行,不提倡工商企业长期地、大面积地租赁经营农户承包地。在农业剩余劳动力尚未大规模转移之前,必须避免农村出现大资本排挤小农户,避免出现土地的大规模兼并,避免大批农户丧失经营主体地位而沦为雇农的现象”。而在宅基地流转方面崔连华2009【10】则提到要“在同等条件下,本集体组织成员享有优先权。但无论是将宅基地使用权单独转让还是将宅基地使用权与房屋一体转让后，转让宅基地使用权的农村居民，都不得再分配宅基地”。最后，建立完善的农村土地市场，允许农村土地在一定范围内流转,并通过市场机制形成合理的土地转让价格。冷崇总【11】认为要“培育和发展各种类型的、为土地使用权流转提供中介服务的市场组织,尤其是农地托管公司;健全土地使用权市场运作的立法、执行和仲裁机构;构建适应土地使用权市场化的土地管理体制