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原鼎国际市场推广策略方案 销售策划 2011.6.16 房产政策分析 房产政策分析 3月初苏限购细则出炉 本市户籍限购第3套 ，外地户籍限购1套。 （住宅限购将直接导致住宅成交量的下降） 2011年历次上调存款准备金率明细 （银根收紧，开发商对现金流的要求加大） 房产政策分析 3月底苏州2011年度新建住房价格控制目标公布：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅。 （政府控制价格过快上涨） 发改委：5月1日起起商品房销售明码标价 ，全国商品房销售都要执行一房一标价规定，公示每套房房价，而且售价不得高于公示标价。 （政府加强销售价格审查且增加价格透明度） 房产政策分析 2010年11月，住建部《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 昆山市场政策：银行基本停止办理外籍人士（包括港澳台）购买商业用房的按揭，房产交易中心不受理外籍人士的商业用房产权登记。 房产政策分析 综上所述，得出如下结论： 随着商业地产体量的增大，我们应居安思危，商业地产因其本身特殊的属性，调控一旦在国内出现可能比住宅更严厉。 1.1 昆山城市规划 政府“一主一特四副”的城市体系规划。 “一主”指新昆山站至旧城地区，承担综合性商业、商务功能的城市主体； “一特”指花桥国际商务区，以总部办公、服务外包、物流等现代商务功能为主、兼具综合功能的特色； “四副”指东西南北四个城市副中心， 1.1 昆山城市规划 东部副中心承担科技研发、文化展示、商务金融等综合功能； 1.4 昆山城东交通分布 项目分析 SWOT 分析 SWOT 分析 * 房产政策分析 城东区域简介 项目分析 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 独特推广主张 项目推广思路 第五部分 第六部分 项目推广节奏 第七部分 价格分析 目 录 第一部分：房产政策分析 金融政策瞬息万变 （限制外资流入大陆，对原鼎在海外销售造成一定的影响） 限 外 令 2011年一季度商业地产 带动企业业绩上扬 在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产反迎来了一轮成交热潮。 万达集团 187亿元 销售金额季军 万科集团 40亿元 占比达13% 绿地集团 37亿元 占比近30% 世茂房地产 13亿元 占比近25% 09年大型房企预感到政策对住宅的打击，增加了商业地产的比重。 2011年第一季度中国房地产企业销售金额TOP15 房产政策分析 房产政策分析 因此我们的销售必须“早”速度必须“快” 第二部分：城东区域简介 区域价值 规划：昆山市“东拓西进”的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东ＣＢＤ城市副中心价值平台的实现 培训度假园 上海后花园，昆山城东门户核心地带，对外交通体系完善，四通八达。规划中的轨道交通一号线和快速公交B2线将大大拉进苏州、昆山和上海三地距离，区域发展潜力巨大。 中心商务 生活圈 地铁11号 沪宁高速 高铁花桥站 苏州园区 至上海轨道11号线 至苏州高新区 轨道交通一号线 快速公交B2线 区域价值 产业：作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，写字楼和公寓式酒店的需求持续增强 电子信息 光电显示 精密机械 装备制造 民生轻纺 五大传 统产业 派生产业 物流运输业 咨询行业 金融服务业 中介服务业 广告业 产业结构调整需求 产业升级 研发产业 金融信息产业 房地产 会展服务业 商贸服务业 上海产业转移需求 上海外溢产业 产业服务业 新兴产业 产业持续升级，写字楼和公寓式酒店的需求增多 1、具备承接上海客户的区位优势 2、对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力 3、汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快 关键字：承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼及酒 店式公寓需求预期明显 4、区域产业持续升级，写字楼需求预期明显 区域核心价值点 第三部分：城东市场格局 市场格局 整体市场：周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀升，同时投资型产品市场反应较好 成交量：短期环比攀升、长期持续低迷 成交均价：短期环比呈现较大升幅、长期稳中有