苏州原鼎国际市场推广策略方案下.pptVIP

项目分析 始 终 坚 持 放大优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁 4.4 价格定位 6.4 适合原鼎国际的渠道 7.1 整体推广节奏 7.2 项目推广计划 7.2 项目推广计划 酒店式公寓 产品价值：成功的酒店式公寓产品一般具备七大价值点体系，本项目的价值弱点在于配套、总价两个方面，短期内不能扭转 配套成熟度：商业配套不足——5分 物业管理10分：世邦魏理仕 总价控制：总价在于50-100万之间，相对较高——5分 产品独特性：层高3.6，更多灵动空间——10分 交通便利性：紧邻主干道前进东路和环城路东城大道——9分 投资潜力：园区规划和区域城市副中心——10分 价值体验：价值推广、产品力塑造等无体系——2分 强化优势 弱化劣势 强化产品力塑造，凸显产品投资潜力和产品独特性，提升产品吸引力 强化客户价值体验，凸显产品投资的兴奋点和便利性，促进成交 酒店式公寓 产品核心卖点梳理 产品独特性——3.6米层高的包装、尊享星级酒店高度、稀缺高度、超越豪宅的高度等 投资潜力——城市副中心、健康产业园、园区强大服务功能、轨道交通、东部城市酒店式公寓标杆、产品稀缺等 高标准装修——1500元装修标准体现：公共空间豪装、3.6米尊享高度、更多收纳空间、地暖铺设、地面墙面和屋顶等高标准选材、高端厨卫品牌引入等 Soho产品 产品价值：成功soho产品具备稀缺地段、大体量投资型物业、产品不可复制性等五大体系，本项目SOHO产品力较弱，优势表现为产品独特性、大体量投资物业和未来升值潜力 地段稀缺性6分 产品不可复制性9分 大体量投资型物业8分 升值潜力8分 产品投资变现能力5分 Soho产品成功运作的产品价值体系分析 面临的问题 产品力较弱 产品核心优势 产品的不可复制性 大体量投资物业的规模效应 升值潜力 Soho产品 产品不可复制性——5.5米层高具备市场唯一性 升值潜力——城市副中心、健康产业园强大规划支撑、轨道交通规划等等 产品核心卖点梳理 大体量投资型物业规模效应——健康产业园规划1000亩，投资型物业规模效应带来升值潜力 招商运作能力保证——港资背景招商运作团队、丰富的企业客户积累、成功的招商及运作模式 高标准装修——3000元装修标准体现：公共空间豪装、5.5米尊享高度、办公自动化3A系统、分户式中央空调、厨卫高标准装修 Soho产品 Soho产品装修建议：办公智能化体系达3A标准，为业主提供便捷的办公环境 OA：办公自动化系统 CA：通讯自动化系统 FA：消防自动化系统 SA：安保自动化系统 BA：楼宇自动控制系统 甲级写字楼5A体系 本项目建议 CA：通讯自动化系统 FA：消防自动化系统 BA：楼宇自动控制系统 第四部分：价格分析 4.1 周边项目价格扫描 思考一：目前周边项目的均价都在10000元/平方米左右； 思考二：本项目对面华东世茂城30万平的商业，配套齐全，区位优势强； 思考三：本项目健康产业的规划完全超越周边项目； 思考四：每个项目在精装修上的差异，价格相应波动； 世茂COSOM8500元/ ㎡ 中冶昆庭11000元/ ㎡ 台协大厦13000元/ ㎡ 隆祺丽景14000元/ ㎡ 综合以上所述，通过区位打分和产品打分相结合 按区位30%、产品70%权重综合分析定位确定市场价格 区位30% 产品70% 4.1 周边项目价格扫描 4.2 区位打分 11810 本项目加权平均价格P区位 3467 P5(b) 3368 P4(b) 2850 P3(b) 2125 P2(b) 　 P1(b) 加权后价格（元） 13866 　 13472 　 11400 　 8500 　 　 　 目标加权售价 25.0% Y5 25.0% Y4 25.0% Y3 25.0% Y2 　 Y1 参照权重（%） 13000 P5(a) 13000 P4(a) 11000 P3(a) 8500 P2(a) 　 P1(a) 各项目售价（元） 8.56 8.81 8.81 9.13 9.13 加权总评分 8.5 9.5 9.5 9.5 9.5 8% 片区提升空间 9 9 9 9 9 10% 治安状况 9.5 7 7 9.5 9.5 17% 周边配套设施 7 8 8 8 8 10% 周边金融环境 7.5 9.5 9.5 9.5 9.5 10% 周边自然环境 8.5 9 9 9.5 9.5 12% 道路/交通状况 9.5 9.5 9.5 9 9 15% 与区中心的距离 9 9 9 9 9 18% 片区形象 区位 评分(X5) 评分(X4) 评分(X3) 评分(X2) 评分(X1) 权重 评分指标 隆祺丽景