滨州邹平某地块策划案及投资分析下.pptVIP

商业估价——确定价格 比准价格的确定 以三个修正后的比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价： （7300.3+8259.8+6592.2）/3≈7384（元/平方米） 本项目价格确定 项目商业部分的平均价格为约7503元/平米 100/97.5 100/114 100/108.5 区域因素修正值 6592.2 100/93.35 100/100 100/100 6000 案例F 7300.3 100/101 100/100 100/100 8000 案例D 　 案例价格 交易情况修正值 交易日期修正值 个别因素修正值 比准价格 案例E 10000 100/100 100/100 100/106.2 8259.8 目 录contents 1 2 3 产品规划设计建议 价格定位 投资收益估算 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 深圳花园城空中庭园户型 交房标准 打掉后样板 空间灵活使用 外立面不受影响 空间的灵活处理，提升产品附加值 小高层与高层户型案例 小高层与高层户型案例 小高层与高层户型案例 花园洋房户型案例 一层平面 二层平面 三层平面 花园洋房户型案例 四层平面 五层平面 顶层平面 区别于其他楼盘的市场形象，差异化定位 建筑技术 园林景观 建筑风格 充分挖掘地块开发价值，确定合理规划方向 增强产品附加值，提高项目产品市场竞争力 精致的园林景观设计，打造住区小环境 规划设计 项目产品规划的七大体系 户型设计 完善配套设施，人性化服务提升住区居住品质 配套服务 商业设计 挖掘最大商业价值，合理预留未来弹性空间 符合市场主力需求，适当超前满足未来变化 商业设计建议 一条体现时尚与精致休闲商业街，融合项目整体西班牙建筑风格特色，整体定位为服务于社区日常生活的业态 商业建筑外侧的公共空间，应注意吸引人流进入的便利性，处理成富有趣味性的公共道路空间，提升项目的商业价值。 商业设计风格与整体项目风格的融合 关于商业面积最大化的考虑 鉴于项目处于城市边缘区域，虽然靠近汽车站，但仍不是商业繁华地段，日常客流量有限，因此不考虑地下或半地下形式的商业。 项目西侧沿街商业的处理建议 1、无论是否收回西侧沿街商业、在对现有用地规划时均考虑未来西侧扩建问题，预留部分弹性空间，且尽量保证减小对现有内部建筑面积的损失。 2、收回后进行重新设计，现状西侧沿街商业全部拆除，进行扩建，并将南侧次入口北移。收回后仅将次入口北移，保持现状商业，进行外立面改造。 预留8-10米的弹性空间 现状次入口 未来次入口 黛 溪 三 路 商铺设计建议： 结合市场在售商铺数据，及对未来业态的预判，建议商铺面积控制在50-200㎡。 项目名称 天兴城 名都豪园 都市华彩 商业形态 大型商场、商业街区（1-2层） 底层商铺（两层） 商业街、沿街底商（两层、三层） 商业体量（㎡） 商业街3万 约0.3万 1.2万 单铺主力面积（㎡） 30-110 80-150 100-150 销售情况 已售卡200余张 未开始销售 一期售完 商业住宅体量比 1：1.2 1：5 1：3 销售价格（元/㎡） 预计1万左右 6000 8000 5.7? 6.3? 7.8? 8.0? 12.8? 14.9? ?16.0 18.7? 35.7? 37.5? 38.3? ?53.6 66.4 ?85.1 业态比重 （%） ?宠物店 ?花店 ?彩扩 冲洗店 ?家电 修理店 ?美容美发 ?洗衣店 ?书店 ?便利店 ?餐馆 诊所? 药房? 银行 净菜超市 综合超市? ?商业业态 商业业态以综合超市、果蔬超市、银行、社区诊所、中高档餐馆等为主 市场在售商铺基本处于供不应求的状态，商铺作为目前邹平为数不多的投资方式之一，未来一段时期内仍将占主要地位。 区别于其他楼盘的市场形象，差异化定位 建筑技术 园林景观 建筑风格 充分挖掘地块开发价值，确定合理规划方向 增强产品附加值，提高项目产品市场竞争力 精致的园林景观设计，打造住区小环境 规划设计 项目产品规划的七大体系 户型设计 完善配套设施，人性化服务提升住区居住品质 配套服务 商业设计 挖掘最大商业价值，合理预留未来弹性空间 符合市场主力需求，适当超前满足未来变化 配套设施及服务系统建议 入户大堂 车位与地下室 休闲会所 社区智能化系统 物业管理与服务 入户大堂 采用挑高6米的入户大堂，增强客户对于家的归属感，豪华而细致的装修也显出项目开发者的对于产品精益求精的追求 大堂入口 酒店式的欧陆装修风格 现代简约的装修风格 地下室 利用基础埋深做地下室，除设备管道间外，其余空间尽量满足自然的采光通风，实现白天的零能耗。 停车位 根据市场在售楼盘数据及