南益地产莆田项目可行性分析3.pptVIP

* 莆田SOHO(单身公寓)市场分析 莆田商品住宅产品中，2010-2011年一室户型累计供应9.9万平方米，累计成交5.8万平方米，去化率为59%，其中40-50和50-60平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段。 从市场去化率看，一居室面积段的主力户型去化面积是50-60平方米，去化率为在68%，此种户型设计主要是以“子母房”形式出现，搭配形式是三房+一房。 40平以下户型处于市场相对空白。 1、万达进驻之前，莆田SOHO市场处于绝对的市场空白点。市场存量小，未来供给量低，租金水平高。 2 、万达将推出6万平米SOHO产品，将加大这一细分市场市场竞争。 莆田SOHO(单身公寓)开发前景分析 莆田SOHO是市场相对空白点，本项目未来主要竞争项目是万达广场 甲级 写字楼 SOHO 公寓 SOHO 公寓 项目位置 莆田万达与本项目相邻关系 本案 万达广场地块 荔城路 荔华东路 万达广场主要经济指标 占地面积 93,089㎡ 总建筑面积 40.8万㎡ 容积率 4.39 总商业面积 约25万㎡ 住宅面积 约15万㎡ 规划广场面积 9700㎡ 规划路 莆田万达主要经济指标 产品类型 总建筑面积（ ㎡ ） 户型面积 （ ㎡ ） 预计售价 （元/ ㎡ ） 预计总售价（元） 开发目标 住宅 14.8万 120-130 8000 11.84亿 销售 SOHO（公寓+写字楼） 8.65万 40-60 12000（带精装） 9.51亿 销售 住宅底商 3.1万 120-150 35000-40000 12亿 销售 步行街 室内步行街 4.7万 —— —— —— 持有 室外步行街 1万 120-150 35000-40000 3.8亿 销售 集中商业 百货 3万 —— —— —— 持有 超市 1.2-1.5万 —— —— —— 持有 影院/餐饮及其他面积 约4.25万 —— —— —— 持有 总计（计容） 40.8万 —— —— 约38亿 —— 莆田万达产品类型及体量 住宅塔楼 及底商 广场 广场 室内/室外步行街 SOHO塔楼 集中商业 城厢万达广场产品类型丰富，包括住宅，SOHO，集中商业和商业街； 万达广场纯商业物业已规划业态包括：主力店万千百货、知名品牌超市、次主力店影院及餐饮酒楼等，业态规划大而全； 城厢万达广场由目前的规划来看，延续其3.5代产品模式，走大众路线，整体商业档次定位为中档。 启示：本案项目定位应避开与万达广场的正面竞争，借其势，在产品规划方面走差异化路线。 莆田万达主要业态规划 竞争分析 未来商业 供给量 文献路-梅园路为轴形成传统的核心商圈，以大唐广场、三信广场、文献广场为中心覆盖市区，辐射大莆田地区。 莆田市区多个在建大型商业体入市，商业体量约80万平方米。2010年至今出让商服土地中商业建筑面积约70万平方。 未来商业供给规模大，商业市场竞争激烈，挑战莆田城市商业容量。 区域商业 前景 由于万达进驻本区域，将全面提升本商圈商业价值。配合已形成50米路餐饮、娱乐商圈，将促使集购物、餐饮、娱乐为一体的城市新兴商圈形成。 商业地产市场小结 莆田项目概况 1 莆田社会经济发展概况 2 莆田商业地产市场调研 3 项目商业定位及规划建议 4 4 5 3 3 莆田房地产发展概况 项目商业定位及规划建议 Page * 项目定位思路与策略 在项目定位之前，应深入思考的三个问题： 万达给本案带来了什么？ 万达对本案的定位有什么影响？ 本案易于实现的价值点和卖点是？ 项目定位思路与策略 1、万达广场给本案带来了什么？ 拉动本案土地商业价值——土地升值，拉动周边房价1000元/m2以上 提供了大量及稳定的消费群 推进本区域商业配套发展日渐成熟 带来竞争压力——抢先入市，分流客户 万达广场——最大的配套生活圈、最有价值的城市土地之一 提升本案地块升值空间 Page * 项目定位思路与策略 2、万达广场对本案定位的影响？ 借势——借助万达的聚焦热点，人流，项目辐射力，消费力及大而全的配套设施 弥补——结合本土市场，从万达产品规划中，寻求局限性和差异化 产品方向：人无我有，人有我优 Page * 项目定位思路与策略 3、本案的价值和卖点？ 万达之后，老城区中心成熟配套，交通便利生活圈 远眺山景，近达公园的景观资源 城厢区政府，莆田三中等人文教育设施齐全 商务氛围日渐形成，成为集购物，休闲，商务，居住于一体的新核心区 周边温泉资源丰富，可引入社区 “高端SOHO+高潜力高价值商铺” 潜质：成熟地段、景观资源、温泉资源 Page * 项目产品定位建议 方案一 方案二 产品定位 沿街商铺+高端SOHO 综合体 商业裙楼+普通SOHO 定位释义 借万达之势，在商品设计上，与万达产品形成差异化。