南通如东洋口港项目产品研究报告2.pptVIP

* 长泰国际广场 P* 案例研究 外因： 良好的地理位置； 成熟的周边配套，为项目集聚大量人气； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，广场与商业结合成为其核心功能； 巧妙的空间联动功能，连廊成为各项建筑体互动发展的纽带； 多项物业互动式发展； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 成功关键驱动因素 项目的物业类型选择分析 P* 项目物业选择 项 目 属 性 市场情况 分类研判 商业 办公 产品选择 根据本项目地块的规划指标及属性，结合市场的基本规律和现状，对本项目可衍生的产品进行了市场分析及综合研究。 通过区域市场情况的类比、差异化分析、市场定位等考量，确定项目以商业、办公和住宅三种产品建设开发。 各类产品间存在消费互动关系，客源共享，动线贯通，为项目最理想的产品组合。 项目产品层次清晰，以地块中心景观轴为核心，东西对称式发展，同时保证各类物业地块的完整性 P* 项目规划理念 项目地块方正形，无自然资源，如湖、河类阻隔。因此，地块划分上较为方便，整体地块产品布局分类明确，层次清晰。 以管委会大楼对面，即地块中心景观轴为核心，两边呈对称式发展。 住宅、办公区域以围合式形态布局，保证居住、办公氛围的私密性与完整性。 商业 商业 住宅 办公 地块中心景观轴 通过多物业产品互补式发展，弥补产品的单调性；同时用连廊增加商业区的互动性，实现产品整体的统一与协调性 P* 项目设计理念 连廊 设置住宅区、商业区、商务区三种物业，互补式发展，即住宅与商务区的发展为商业弥补人气，而商业又为住宅与商务区提供生活配套； 商业区的连廊设置，一方面可以增添项目商业氛围，营造特色，体现美观度；另一方面，通过人流互动式牵引，达到各功能区共同发展，商业整体盘活的作用。 住宅区 商业区 商业区 商业区 办公区 项目的物业类型选择比例分析 P* 项目物业比重 1、市场原则 2、销售原则 3、运营原则 4、利润原则 5、开发原则 产品配比五大原则 1、满足市场规律的要求 2、满足销售部分的需求 3、满足商业运营的需求 4、遵循利润最大化的原则 5、保证滚动开发支出与收益平衡 基地面积 容积率 项目建筑面积 （平方米） 74694 1.4 104204 物业类型 比例 产品面积 商业 43.7% 45621 办公 28.4% 29630 住宅 27.9% 28952 洋口港商业项目物业比例示意图 体块布局示意图 P* 项目产品布局 商业 住宅 商业+住宅 集中商业 景观商业 集中商业 办公 商业 商业+住宅 办公+商业 办公+商业 项目产品组合明细 P* 项目产品布局 建筑面积：2034平米 楼栋数：2 楼层数：2F 建筑面积：16700平米 楼栋数：2 楼层数：11F 建筑面积：14200平米 楼栋数：1 楼层数：3F 建筑面积：1784平米 楼栋数：1 楼层数：2F 建筑面积：2582平米 楼栋数：1 楼层数：2F 建筑面积：约10000平米 楼栋数：1 楼层数：3F 建筑面积：9650平米 楼栋数：1 楼层数：9F 建筑面积：9650平米 楼栋数：1 楼层数：9F 建筑面积：6160平米 楼栋数：2 楼层数：15F 建筑面积：9304平米 楼栋数：2 楼层数：11F 建筑面积：11000平米 楼栋数：1 楼层数：12F 项目产品组合总表 P* 项目产品布局 商业 办公 住宅 面积：45621平米 面积： 29630平米 面积：28952平米 栋数：9幢（纯商业） 栋数：3幢 栋数：6幢 层数：2/3层 层数：11/15层 层数：9/12层 1期 2期 4期 5期 1期：西北两栋住宅及其裙楼商业小体量入市，试探市场反应，以便后期开发策略调整。 4期：借3期销售势态和人气的累积，集中商业其它部分快速发展。 5期：东面办公部分及其配套商业（通过前期项目知名度的积累，带动后期办公发展）。 3期 3期：通过住宅人气的积累，加大商业开发筹码，为商业销售提供良好条件。 2期：通过1期住宅及裙楼商业市场知名度和客户认知度的积累，2期紧接入市，推出剩余部分住宅和商业。 考虑到区域尚处开发初期，开发需承担一定风险，而住宅作为稳定产品的首选，有利于资金及时回拢，可先行开发： P* 开发方案（一） 项目开发销售周期预设,整体销售周期约5年 P* 开发方案（一） 启动期 　 住宅销售速度 1500㎡/月 住宅销售期 　 商业销售速度 800㎡/月 商业销售期 　 办公销售速度 1050㎡/月 办公销售期 　 销售速度说明： 住宅以海景风情小区持续销售阶段去化速度为参考依据，同时考虑到海景作为之前区域内唯一在售住宅楼盘，其销售环境优于当前本案销售环境，因此本案销售速度持相对保守估计。 2011年下 2012年上 2012年下 2