世联2010年9月成都保利国际广场定位策划报告2.pptVIP

入住率：70％～75％ 客户选择入住原因：地段好、配套全、居家氛围 配套齐全、地段好、人性化的服务,既可享受家庭般的舒适环境和服务，又能使用豪华酒店的服务和设施。 提供的设施包括：24小时恒温游泳池、SPA馆等 配套设施：餐厅、咖啡吧、 24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、健身中心等，但是以上项目均需付费。 配套服务：旅游服务、礼宾司服务等 送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、水疗服务、旅游服务、擦鞋服务、前台贵重物品保险柜、美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、外币兑换、ATM取款。 客户类型：外籍人士、国内其他城市来蓉人员 因工作出差、派遣等原因来蓉的外企工作人员、外国驻蓉机构人员、国内其他城市来蓉人员以及国外旅游者。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 地区性CBD 国际性CBD CBD模式 西部地区的区域性科技商务中心区 现代化科技商务新城 天府新城 37平方公里 成都CBD 珠三角区域商务的副中心 管理有序、服务高效、设施完善 福田 4.13平方公里 深圳CBD 全球公司的中国商务使馆和事务据点 政治、文化、科技、事务中心 国贸 3.99平方公里 北京CBD 全球公司中国地区商务据点 金融、贸易发达 陆家嘴 3平方公里 上海CBD 全球公司东亚地区商务据点 成熟、标准 中环 1.25平方公里 香港CBD 地位 核心优势 中心区域名称 核心区规模 地区 深圳CBD： 起步早变换快，珠三角区域商务的副中心 经过十几年的发展，在福田中心区南面60公顷的土地上，高厦林立、商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。北部的市政厅为南部的CBD提供了方便高效的行政服务。 成都CBD：面向西部地区的现代化科技商务新城? “天府新城”概念2007年初正式提出，于2008年3月开始打造以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，在37平方公里的区域内兴建6500万平方米的建筑，其中1/3左右用来建设住宅，2/3用来发展高端产业。天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。 CBD发展模式比较——成都和深圳CBD作为各自区域的经济金融中心，都将金融、服务业作为了CBD重点发展产业，体现出较多的相似性 深圳VS成都城市发展成熟度比较—— 深圳2009年人均GDP超过1.3万美元，城市物业发展进入成熟阶段，成都CBD及物业成熟仍需相当时间 纽约、伦敦、东京、德国鲁尔…… 城市特征：城市建设的发展、公共交通轨道的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加 城市发展阶段 GDP:3000-5000美元 城市扩张阶段 GDP:5000-10000美元 城市成熟阶段 GDP:10000美元以上 城市特征：人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势 人口迁移：经济高度集中，第二产业比重大，各阶层都趋向城市集中，人口趋向城市物业集中 都市人口：59% 城市特征：交通拥挤、犯罪增加，污染严重等城市问题压力增大 人口迁移：高收入阶层趋向郊区，郊区资源型豪宅得以发展；中低收入者趋向城市，城市中端物业发展，二次产业外迁 都市人口：40% 人口迁移：高收入阶层部分产生回流，占领城市核心资源，中低收入者趋向城市边缘或郊区 郊区化：41% 郊区化：60% 成都所处阶段 处于快速发展期 相当于深圳2000年 水平 深圳所处阶段 深圳VS成都CBD发展水平比较—— 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 规划期、启动期 成型发展期 阶段 标志 时间 政府公建建设 中高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 星河世纪、中国凤凰大厦等商务公寓出现 地铁一号线投入使用、图书馆、音乐厅等建成 大型商业开发 区域基本成熟 公众对区域确立信心 区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 福田CBD新推出的写字楼项目，全部都是以统一业权形式出现的，例如星河发展中心、嘉里建设广场、港中旅大厦等 项目建设 基础设施 住宅、基础设施 写字楼、商业 大型综合体、大型的Mall 1997-2001 2001-2004 2004-2008 2009-2015 乙级写字楼市场接受度较高 甲级写字楼接受度提高，但对于顶级写字楼接受度有限 顶级写字楼市场接受度较高 办公项目 居住项目 2005年高端商务公寓、酒店式公寓开始出现、发展 发展初期 快速发展期 成都 北京、上海 武汉、长沙 顶级城市公寓豪宅开始出现，发展 中海华庭、雅颂居等高端住宅不断出现 深圳CBD发展历程： 成都CBD发展阶段处于深圳04年左右的快速发展时期，类比深圳发展历程，未来1-2年商务公寓、酒店式公寓的市