上海某地块市场研判报告2.pptVIP

中原板块 * * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 新江湾城 新江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6－8万人，将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。 江湾新城定位于?“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。 占地面积9.45平方公里，容纳人口6万人，规划总居住建筑面积370万平方米，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区内建筑面积）。 一、强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；二、强调生态观念，构建和谐空间；三、强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。 概况 定位 规模 特色 “绿色生态港、国际智慧城” “生态型、三区联动”花园城区 KEY SUCCESS TO 新江湾城板块功能布局 北部：以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务功能区。 江湾天地---以滨水休闲为主题，居住与公共活动综 合社区。 中部：以杨浦“知识创新区”中央社区为核心的休闲，知识创新功能区。 复旦大学江湾校区---国内第一流知名重点学府。 江湾城公园---以湿地公园为主题居住为主的生态社区。 自然花园---以生态为主题的高尚居住社区。 都市村庄---以绿色健康为主题的开放型居住社区。 南部：以五角场为核心的商业功能区。 知识商务中心------以知识企业办公为主导的商务区，与五角场CBD形成联动。 整体功能布局围绕知识创新、知识商务、绿色生态为核心定位关键词；成为918地块有力的借势点。 Ⅲ 板块分析 新江湾城 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 新江湾城板块土地市场 居住（含综合）用地 办公、商业以及金融用地 复旦大学江湾校区 公园、绿化 水系、河道 储备地块 新江湾城 KEY SUCCESS TO 新江湾城板块住宅用地出让 C1 C2 C5 D1 D3 上海城投 10005 1.02 108092 10/05 C4 仁恒 20000 1.20 54200 07/11 D3 地块 出让时间 面积 容积率 楼板价 竞得人 C1 05/01 176800 1.60 5617 珠江 C2 06/11 144200 1.60 6677 华润 C5 06/07 252000 1.86 5212 美国汉斯 D1 07/06 59300 1.70 12509 绿城 C6 09/12 114517 1.00 32484 中建 地价不断刷新高、楼板价3万元以上的新地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨大引擎之一 Ⅲ 板块分析 C4 C6 新江湾城 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 新江湾城板块价值兑现 C1 C2 C5 D1 D3 豪宅板块的定位得以实现，板块价值也得到了兑现 地块 楼板价 C1 5617 C2 6677 C5 5212 D1 12509 D3 20000 项目 现价格 业绩 新城御景 31000 06年开盘至今去化率95%，单价上涨近一倍 橡树湾 50000 08年开盘至今去化率75%，单价上涨近一倍 加州水郡 29000 前期09年8月开盘，4个月内售罄，后期2011年上市 九龙仓玺园 45000 10年7月开盘即引起抢购，目前基本售罄 仁恒怡庭 60000 10年10月开盘，去化率超过90% 新江湾城 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 新江湾城板块未来土地供应 未来板块供应量巨大 未上市土地整体居住建筑面积达200万方左右 已拍地块 江湾城规划总居住建筑面积370万平方米，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区内建筑面积）； 目前已拍土地按容积率指标折算后可售居住建筑面积为130万方，按容积率1.5计算，仍有160万方住宅土地存量。 新江湾城 KEY SUCCESS TO Ⅲ 板块分析 江湾城VS上海典型高端社区 古北新区 古北新区二期占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。古北新区二期既有规划建成具有浓