世创2011年8月大连万科城市花园项目推广思路上.pptVIP

社会经济 80.6 104 11.7 13.5 旅游业 外贸出口 亿元 221 50 100 150 200 250 221 29% 2007年 2008年 2007年 2008年 15.5% 旅游业收入 外贸出口收入 第三产业比重 46.8% 47% 6% 旅游业 外贸出口 其他 第三产业总值 第三产业中旅游业和外贸出口是支柱型产业，尤其旅游业收入较比07年增长近30%，达到第三产业总值的47% 客群来源 由此可见，第二、三产业催生了大量的资富人群，是本案客户的主要来源。 客群组成 边贸出口 旅游业 政府官员 农业深加工 周边地区矿主 汽车制造业 由于大部分行业都不可能一夜致富，所以从事上述行业的人群，除边贸行业的偏年轻些，年龄特征基本偏大。 核心客户意识形态写真 他们是转型中国的社会中坚，心态开放并包容，举止自信而沉稳； 他们走南闯北，极有见识，为人挑剔，但不易被引导；? 他们有相当的财富基础； 消费方面具有极强的品牌意识，对奢侈品有一定的消费能力，却不喜 欢与别人分享； 他们思维敏锐，善于沟通，但只与同类人为伍； 他们优越感和压力感并存，希望得到尊重； 关键词：财富、挑剔、对位、专属。 * 万科·城市花园项目推广思路 2011.8.12 做精品，树品牌，要效益 发展商愿景 4月动工，5月开始蓄客，9月份现场呈现。10月份开始销售。 发展商目标 把握市场及客户，最大程度规避风险，实现物业价值最大化。 世创能做到什么 项目目标梳理 从目标出发，项目如何破题？ 如何一举占领高端市场，迅速奠定项目的市场地位。 项目要卖给谁？如何才能获得目标客户的认可，实现热销？ 本报告的主要观点 大连房地产市场缺乏真正的别墅产品，作为传统的高端物业的聚居区，江景住宅依然是大连权富阶层的购房首选。 作为地产大鳄的万科集团，携高端的物业形态——别墅产品进入大连，无疑会将大连市场引入新的战略格局。对本地的开发商是一次打击，“大鱼吃小鱼”的现像必然会发生。 所以此次万科进入大连，首要解决的不是竞争问题，而是如何以高姿态进入市场，并以专家的身份做市场的领导者，完成高端市场的洗牌。 我们认为万科进入大连，应不仅仅着眼于项目销售得成功与否，更重要的是要肩负起，参与大连房地产历史进程的使命感和对市场重新教育的责任感空降大连。 我们思考的出发点 Part1：以品牌论地位 Part2：看产品找客群 Part3：包装与推广 以品牌论地位 目前竞争格局 外地房地产开发商从05年开始进入大连房地产市场。 目前辽宁金叶地产、浙江金都地产、沈阳开发商投资组建的大连现代等六七家开发商已在大连实施或运作房产项目。 地点大多选择沿江一带，开发的楼盘多为中高档楼盘。比如金都·富春山居和金叶·东方明珠以及江景之都。 虽然不乏外地开发商，但缺乏真正实力的 地产大鳄 万科的到来意味着…… 全国前三甲的央企进入大连，从此结束了大连没有正规军的局面。势必形成市场高端物业新战略格局。 首要解决的不是竞争问题，而是如何以高姿态进入市场，并以专家的身份做市场的领导者，完成高端市场的洗牌。 我们认为万科进入大连，应不仅仅着眼于项目销售得成功与否，更重要的是要肩负起，参与大连房地产历史进程的使命感和对市场重新教育的责任感空降大连。 品牌的几个关键词 万科来了，大连在变 ? 万科地产，刷新大连人居标准 万科地产，大连城市化进程推动力 初期品牌导入的诉求点 Part1 项目界定与价值挖掘 Part2 客群描述 看产品找客户 项 目 界 定 项目分析 区位分析 区位属性 区位前景 经济指标 项目四至 交通及道路 景观资源 项目属性界定 世创对物业属性 的界定模型 项目属性定位模型 项目界定 占地 45万㎡，总建筑面积52万㎡，规划容积率1.15 一期别墅1.5万平米，住宅约6万平米 经济指标 项目总建面52万㎡，为振兴区域内，也是大连市内在售项目中体量最大的产品之一，容积率低。 别墅占地约12万 总用地约45万 经济指标 一期产品线为C区别墅和A区多层产品。且别墅产品占据了地块最为规整，面积最大的地块。 项目四至 南 项目地块四至如下： 东面：东接大连最大的锦江山公园 南面：南靠目前正在施工的在售项目富贵山、一座小山及未拆迁旧民居； 西面：西靠一条泥路和菜地，东望6层高的7成新居民住宅小区； 北面：山脉 项目除北部山地，东部公园外，其他资源均未呈现，地块形象感有待加强。 项目四面临路，地块进入性强，但相对来讲，多层地块有一定的噪音污染。 交通及道路 表厂路 第四干道 宾馆沟 花园路 交通及道路 公交：目前项目南侧的主干道只有一条公交车线23路，距项目5-10分钟