世联2007年深圳产业园区房地产发展规律上.pptVIP

产业园区房地产发展规律——《坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告》 策划沙龙分享 背景说明——为什么会研究产业园区房地产发展规律？ 规划——龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用 坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁 已知的有归属的十块商住用地/旧改项目未来还将有新增拍卖地块 06年下半年，政府频频出让坪山地块，万科热情竞标，其它开发商冷静旁观 现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长 现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多 区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。 房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。 区内有效需求有限 ：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限户籍人口仅2万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。 区内有效需求有限 ：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年培养 现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。 市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。 工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅32％，每周只能销售1～2套 中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城 在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好/好学校/环境好 2006年战略新起点——工业核心动力区（东部新城）以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗的共同崛起 东部新城：以坪山为中心，产业全面升级现代化工业基地；交通门户/商业文化中心 东部新城——大工业区分期持续开发对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程2006-2010年是大工业区的建设成型期 产业聚集效应，经济效益未来更显著 高端产业人口不断汇集：随着企业数量和质量的双向提升及企业自身建设运作成熟，管理及技术人员所占比例上升。 产业配套不断完善兴建大量生活配套及文化娱乐配套 依托中心城，交通全面升级中心城的南坪快速、地铁3号线、3号线延长线、沙荷线的利好对坪山有积极影响，加强坪山与中心城的联系。 万科的长远眼光：产业带来的巨大的市场机会坪山对于万科，是另一个“万科的坂田” 案例借鉴 * 版 权 声 明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007-1-31 项目属性： 整体规划建议及一期定位经济测算报告 大工业区旁-坪山中心城门户-86万建面的综合体-旧改项目 包括约63万的住宅+16.5万的商业+1.6万的学校+4.8万的酒店 报告内容： 发展商背景： 首次开发、陌生区域，对片区期望很高 项目一期面市时间： 2009年上半年，整体开发时间预计是8－10年 深圳市近期建设规划（2006-2010） 未来深圳重点发展的区域——四个新城的建设： （1）龙华新城：区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。 （2）体育新城：集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲于一体的体育新城。 （3）光明新城：建设具有示范作用的生态新城。 （4）东部新城：高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。 未来深圳重点发展的区域 光明新城 龙华新城 体育新城 东部新城 龙岗有2个新城 对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使命意义重大，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体 本项目：86万建面 牛角龙村旧改 江岭工业区旧改 坪山围村旧改 飞西旧改 深业地块 飞东旧改 宝山旧改 三洋湖旧改 万科项目 金众蓝钻项目 G11204-0395 G11207-0205 G11336-0061 G11337-0089 91866 218086 84846 78564 建面 3 3 3 3 容积率 流拍 深业、万科 G11337-0089 流拍 无竞拍申请 G11336-0061 1802元/平米 万科、深业、名居 12月27日 流拍 万科 G11207-0205 G11207-0205 （两次出让） 10月30日 2127元/平米 万科、鹏基 G11204-0395 9月15日 楼面地价 （元/平米） 竞拍者（红字表示竞得者） 地块 日期 备注：G11336-0061，G11337-0089两地块中含15%的公共性租赁住房建设 本地块 楔子 背景观察： 坪山的现状与未来 分析●万科的热情竞标