世联2006年郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议下.ppt

高端财富阶层客户置业关注价值点 高端财富客户阶层置业特征及价值排序 部分高端财富阶层客户访谈摘要 部分高端财富阶层客户访谈摘要 中端成熟阶层客户来源及行为特征分析 中端成熟阶层客户置业关注价值点 中端成熟阶层客户置业特征及价值排序 部分中端成熟阶层客户访谈摘要 部分中端成熟阶层客户访谈摘要 中低端阶层客户来源及行为特征分析 中低端阶层客户置业关注价值点 中低端阶层客户置业特征及价值排序 部分中低端阶层客户访谈摘要 Case：郑州成功项目高端产品特点 启动区中高端物业定为退台花园洋房 Competition 综合客户价值、市场竞争及经典案例分析，明确启动区产品价值发力点 启动区产品策略——针对3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先 现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象 启动区规划设想——BLOCK理念创造客户可感知的领先规划概念 叠拼以上户的屋顶花园与下户的下沉庭院花园形成产品核心价值点 退台洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性 改良多层和小高层通过凸窗体现产品的高性价比 启动区户型面积、配比贴近市场需求，控制总面积及总价区间 启动区物业管理设计市场平台水平，突出安防系统，满足高端客户价值需求 启动区产品设备设施设置为市场平台水平 启动区园林景观设计控制成本，满足市场平均水平 启动区配套物业设置为市场平台水平 启动区会所功能建议设置平台水平，运动、餐饮满足中高端客户健身、交流需求 综合会所功能设置，建议会所面积约1000平米 在制定启动区的展示策略时，必须面对的几大问题 合理规划，充分体现项目特质。以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象。 入口处优先规划，展示非限定性空间。以建筑细节、小品来渲染社区生活气氛。 临主要交通路区域优先启动物业与配套全面展示 物业与配套全面展示，弱化陌生感。 在规划上、建筑风格上展示海岸社区 规划特色 现有楼建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景 通过蓝色人工湖、沙滩泳池制造滨海的感觉 通过林荫道打通与海的联系 整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象　 以建筑细节、小品体现滨海生活新形象，验证“海岸生活”的新度假理念。 类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛 整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 借鉴案例形成项目启动区首期展示总策略 核心展示区的营建要点提示 策略三:集中商业、中心广场、绿地等设计与启动区设计同时进行（实现较为真实的规划展示）。 项目启动区首期推出的产品 启动区物业建议总结 项目核心问题和难点的解决方案提炼 项目核心问题—— 如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？ 第三部分：项目整体物业发展建议研究 可持续发展URD社区的“P6计划” 指导建立项目整体物业发展建议体系 整体物业发展建议 Block理念指导社区组团划分 整体物业发展建议 目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——西方复古建筑风格 目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——现代建筑风格 本项目建筑风格——基于竞争、客户需求、项目定位及后期升级要求综合考虑 本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现URD气质 叠拼、洋房建筑风格选择 改良多层建筑风格选择 小高层建筑风格选择 整体物业发展建议 DIS区域识别系统——地面铺装 DIS区域识别系统——公共小品 以市政道路构成的主干道系统通过设计成为社区公共空间的一部分 多层级、立体绿化，调节建筑空间的张驰 项目本体条件的回顾（二） 天桥实现南北区域及东西区域的贯通，实现各区域的结合 整体物业发展建议 综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则 项目户型设计与创新的指导原则 各类产品创新价值点 叠拼——一户有天一户有地，别墅级的居住享受 通过下列产品设计点，体现叠拼的别墅感 巧妙利用立面空间的变化，带来户型的多样化 叠拼——既要满足高品质的居住要求，又要适当控制户型面积 多层创新产品：退台式花园洋房 建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台，；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户 洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售 退台洋房户型设计创新点——舒适性的体现是最大的设计要点 强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度 六层改良多层是普通多层的升级产品形式，借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提供居住品质 与普通多层相比，改良多层更强调建筑外立面和景观的融合 改良多层户型布局方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度 通过创新元素体现改良多层产品的优势 入户花园，可改成房间 大面积阳台或露台 步入式凸窗 步入式衣帽间 阳光房 凸窗或角窗 错层空间 服务功能的阳台 储藏空间 建议将图中标示的BLOCK组团做为村民回迁区