上海某地块市场研判报告1.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 上海杨浦区民京路918号地块市场研判报告 天启开启机构 KEY SUCCESS 2010/12 TO KEY SUCCESS TO 核心思考 1、小体量项目→ 借势为核心、价值为主导 商办的可操作性、住宅的利润最大化；全在于借城、借场、借校区 地块靠近江湾城，但与江湾城板块区隔性强→ 江湾城借势力弱 五角场商办借势力强?? ?? 2、三旧改造项目→ 文化的规划“抢”在土地规划之前 文化属性的切入点、建筑的一体化和个性化 土地属性、文化价值决定地块价值偏向商办 ?? KEY SUCCESS TO 核心思考 3、土地价值最大化方向 → 建筑形态考虑 方案一：2.2以上高容积率：住宅 OR 商办 方案二：1.5左右低容积率：创意商办 KEY SUCCESS TO 核心思考 开发周期： 1年 回款周期： 0.8年 价格预期： 2.3万元 KEY SUCCESS TO 核心思考 方案一：2.2以上高容积率 1年 1.2年 3万元 住宅 商办 方案二：1.5左右低容积率： 创意商办 0.8年 1.6年 4-5万元 方案一经济测算土地价值最大化 ■ 商办同等容积率情况下;商办办可售建面产出最大 ■ 商办去化速度略慢于住宅;但差距不大 建议方案： Ⅰ 地块概况 KEY SUCCESS TO Ⅰ 地块概况 原公安部八二二厂（民京路918号地块） 项目四至：南邻民京路、北至闸殷路、 西邻宁城路、东到世界路、 用地性质：商办 历史背景：原址为国立音乐专科学院 （被批准为上海市第四批历史 文化保护建筑） 占地面积：暂不详，估测占地 去除道路红线后为6500-7000方 用地指标等：暂不详、后期经济指标为假设值 - 指标 KEY SUCCESS TO Ⅰ 地块概况 - 区位 新江湾城板块边缘属性 大杨浦北角、 行政隶属中原板块、 江湾城一墙之隔、 大学城以北、 部分中档物业及 原百姓居住集群区内； 五角场 新江湾城 本案 共青森 林公园 财经大学 复旦大学 同济大学 上海体育学院 上海电视大学 西海岸大学 杨浦卫生学院 Ⅱ 区域分析 KEY SUCCESS TO Ⅱ 区域分析 老上海心目中的下只角；杨浦区面积为60.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万，由于工业企业云集、过去居住工人比例占80%以上，因此一般上海其他区域原住民不愿迁往。　 全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。 大杨浦印象 一 ① 城市南北区隔性强 城市北大门 --- 大杨浦 赫赫有名的江湾- 3.6平方公里五角场 上海最有知名度、规模最大的城市副中心商业体 规划范围北至规划殷高路，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划道路，南至国定路、国和路，规划面积约3.6平方公里， 其中包括82公顷的知识创新区中央社区。江湾—五角场城市副中心是以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。 KEY SUCCESS TO Ⅱ 区域分析 大杨浦印象 一 ② 自成一体的城市副中心 城市北大门 --- 大杨浦 KEY SUCCESS TO Ⅱ 区域分析 城市北大门 --- 大杨浦 大杨浦印象 一 ③ 奇迹正在诞生的地方 “绿色生态港、国际智慧城” “生态型、三区联动”花园城区 新江湾城： 江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6－8万人，将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。 江湾新城定位于?“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。 占地面积9.45平方公里，容纳人口6万人，规划总居住建筑面积370