2010年03月尚志市欧尚风景2010年度提案上.pptVIP

* 欧尚风景2010年度提案 2010-03-19 销售情况：一期住宅销售率43%，其中90平方米以下户型去化率高 达80%以上，剩余房源以90平米以上的平层和顶层大户型复式为主， 其中复式62套，边户22套； 销售现场情况：现场一期意向客户较少，剩余房源中主力户型较少， 大户型房源去化较慢； 工程进度情况：一期主体封顶，约5%的业主实现了年底入住的需 求； 一期销售状况 客群情况：以当地城镇居民为主，也有一部分周边乡镇的居民进城 置业；一期业主中一次置业的比重较大；客户对价格的敏感度较高。 对建筑品质和风格的要求不高。还停留在盲目追随跟风的消费阶 段，没有形成自主的消费形态。对比广告宣传，更相信社会上的口 碑； 购买目的：以自住为主，部分为二次置业； 目标客群描述 二期产品开发与VIP卡销售状况 产品开发情况：一梯三与一梯二户型结构，3栋多层4栋高层，户型面积 集中于60-88平米中、小户型； 售卡情况：我项目已有前期三个月的市场积累，目前成交VIP卡1号-82号， 有效卡69张累计有效客户但未购卡100组以上，预计到开盘时累积有效VIP 卡达到100张； 客户购买意向：预购多层客户52张，预购高层客户17张； 一期剩余房源户型大、总价高，客户兴趣缺缺； 二期与一期比较其最大优势在于中、小户型，总价低，自住 与投资皆宜； 销售总体策略：以二期热销带动一期 观现状， 达成以上意愿，必须做好3个层面，执行7种策略。 3个层面 产品面 品牌面 消费者层面 强化产品形象，弥补产品可见缺陷，颠覆现有建设顺序； 2010年强化产品“可见”策略； 完成从“品质生活领导者”向“异域特征”的转变，运用 广告手段大规模推动异域风情的强力诱惑； 完成消费者的“嘴边”策略，做做好SP活动，促动当地消 费的口碑传播； 7种策略 产品体验策略 产品形象策略 二期组团策略 二期价格策略 二期品牌推广策略 二期开盘策略 无条件配合策略 产品体验策略 延续原体验策略，选择一期房源中有代表性的房源，进行创意 式样板房装修设计，有意识引领客户观看、欣赏装修好的样板 间； 适当以推介会的形式，集体邀约看房； 运用客户体验策略，引导消费，推动原复式与大户型的去化； 产品形象策略 10年动工之时，一期绿化同时动工； 二期动工之时，先修建体面、抢眼的小区大门； 二期推广期间，先装修会所，售楼处搬迁至会所，建造亮丽、堂皇的节点形象； 总结一期的经验，二期的车库门修改至至少1.8——2.0米； 没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恶。 三线城市，在价格相差不大的情况下， 消费者不是在选择谁比谁强， 而是在比较谁比谁差！ 二期品牌推广策略 十面埋伏——我们的竞争环境 资源升级——寻找突破的机会 杀出重围——重塑我们的竞争优势 二期品牌推广策略 十面埋伏 资源升级 杀出重围 1、尚志现市场竞争情况 2、欧尚风景现状 日月地产成立多年来，一直专注国内地产走向与操作方式的 变革。于欧尚风景项目，我们深知，竞争对手已经在一年的时间 内完成了品牌的落地与口碑的传播。 不是对手多强产品多好，而是我们一直没有坚持与延续品牌在尚 志当地的完整传输，等于我们在变向地给对手创造机会。 时不我待，2010年，我们必须要站在尚志地产全局的角度来思考 与竞争对手的竞争策略。 尚志现市场竞争情况 尚志竞争楼盘市场情况对比分析表 尚志现市场竞争情况 2009年度销售比率分析。 ○世纪华苑一期开盘时间2009年4月。 ○学子家园一期开盘时间2009年4月。 ○水木清华开盘时间2009年12月。 ○世纪华苑二期尚未开盘，预计开盘时间为2010年4月。 ○学子家园二期尚未开盘，预计开盘时间2010年5月以后。 尚志现市场竞争情况 腾飞、学子家园、水木清华 三足鼎立成 《水木清华》，开盘日期2009年末，销售率接近50%，目前销售况良好； 《学子家园二期》，开盘时间不详，但通过现场情况分析开盘时间应该在5月份以后； 《世纪华苑二期》，开盘时间在本月末或下月初，目前处在蓄水期，从现场气氛来看客流量很大，市场前景看好； 2010竞争趋势 2010竞争楼盘 *