2010“新国十条”政策解读.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载 　2010年上半年的楼市跌宕起伏，新“国十条”这一记调控重拳，给原本狂躁的土地市场注入一针镇静剂，同时也滋生了观望与不安。于是，4月17日成了楼市分水岭，之前，绿城蓝色钱江千万级豪宅遭抢，土地市场地王不断。之后，零成交成楼市标签，土地市场流标、底价成交现象随之出现。 前 言 回顾2010年上半年的房地产市场，可以清晰地看到三个时间坐标时点，他们分别是1月1日、3月15日、4月17日，由这两个时点所划分出的三个阶段的分界也极为清晰，没有任何含糊，没有任何平滑过渡，成交量呈心电图图形。这是一个明确的、标准的非市场图形，而是政策图形。 一、第一阶段(2010.1.1——2010.3.15)过渡等待期 　 1月1日至3月15日，杭州主城区商品房共成交2595套，日成交量只有35套。余杭区商品房成交2163套，日成交量为29套。萧山区商品房成交1439套，日成交量为19套。二手房共成交3286套，日成交量为44套。 　　开盘量大幅减少。杭州主城区只有21个楼盘开盘，推出2600多套房源。 　　三月初，全国“两会”召开，重申了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，但是，没有出台新的政策。 二、第二阶段(2010.3.16——2010.4.17)狂飙期 　 　在市场确信，“两会”上没有更严厉的政策出台之后，从3月15日以北京地王为标志，市场以百米冲刺的速度进入“复苏—加速复苏—强劲复苏—再度恐慌”的狂飙阶段。 2009年，市场从2月19日海天城降价打响复苏的第一枪，到12月初多个楼盘漏夜排队、“被开盘”达到高峰，用了十个月的时间。 　　今年，这一过程仅仅用了半个月，十五天堪比十个月。 　　供求关系急剧恶化，透明售房网上主城区可售房源仅1.1万套，最低时住宅甚至只有4000多套。 量变也引发价变，在2010年1月1日—3月15日的过渡等待期，主城区商品房的成交价格为17067元/平米，二手房成交价格为16834元/平米。 　　而在2010年3月16日—4月17日的狂飙期，主城区商品房成交量为日均161套，二手房成交日均165套；主城区商品房成交价格为20572元/平米，二手房的成交价格为20184元/平米。比过渡期分别上涨了20.5%和19.9%。 三、第三阶段(2010.4.17——至今)市场休克期 　 被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”从政策出台的时间和背景以及表述方式，都显示出政策对稳定市场的急切。用词上，使用了多个“暂停”、“临时性”等等词语，显示出是“非常时期”的“非常措施”。新“国十条”关掉了两个阀门，一个是第三套购房按揭贷款，一个是外地人按揭贷款。 　　自此，杭州市场进入休克状态，成交极度低迷。4月18日至今，主城区商品房成交量为日均45套，二手房成交日均42套。 　　在调控最严厉的市场休克期，市场并非没有任何生息，部分楼盘也有不错的表现。 　　据统计，2010年上半年，杭州市主城区共成交11253套，与去年同期相比下降66%；甚至比较冷清的08上半年还少1437套，是近四年来的最低成交。 　　11253套的成交量，仅略高于去年5月一个月的成交量。当月，杭州主城区成交10058套房源，历史性地月成交量突破万套。 成交量：创近四年新低，曾现短暂疯狂 　　今年上半年成交量如此之低，主要是因为，1-2月份，受去年年底受宏观调控影响，成交量极低。而4月中旬之后，受更严厉的“新国十条”影响，成交量再度陷入冰点。 　　颇具讽刺意义的是，尽管成交量创下新低，但杭州楼市最疯狂的一幕，却是出现在今年上半年，下沙某楼盘“5000人抢200套房源”不但盛况空前，甚至有可能“绝后”。 价格：成交均价创新高，较去年同期飙升近六成 　　尽管上半年成交量创下新低，但反应在价格上，却完全是另外一番光景。 　　今年上半年，杭城一手房成交均价高达18831元/平方米，为历年峰值，较去年同期的11992元/平方米成交均价，更是上涨了57%，近六成。 　　今年上半年成交价之所以如此之高，主要是因为，当前的价格，是09年下半年房价飙涨以及今年3月中旬、4月上旬楼市短暂疯狂房价上涨后的价格。而09年上半年，楼市打折成潮，所以成交价比较低。 今年上半年多个“豪宅”开盘，也拉升了成交价。最著名的当然是蓝色钱江，3月22日开盘的188套房源，卖了181套，成交均价高达45251元。蓝色钱江5月24日开盘的1号楼，成交价更是高达62183元/平方米。远洋公馆，4月29日开盘，所推581套房源，目前已经卖了376套，成交均价33370元。昆仑公馆，1月18日开盘，120套房子有116套卖掉了，成交均价34100元。 　　这三大市区高价楼盘的大量成交，对上半年成交价