2006年上海市华森钻石广场项目分析报告_部分3.pdfVIP

华森钻石广场 9 、、 不夜城地区写字楼物业市场总结不夜城地区写字楼物业市场总结 、、 不夜城地区写字楼物业市场总结不夜城地区写字楼物业市场总结 从供应方面来看 ，不夜城地区的写字楼租赁市场已趋饱和 ，优质的租赁供应面积较少 。 新增供应集中于小面积办公单元 ，使客户面过于狭窄 。 甲级写字楼数量较少，从租赁情况看 ，高品质写字楼在该地区有良好的市场前景 。 不夜城地区的写字楼的共同竞争优势为相对低廉 的办公成，新客站地区可以使差旅人员更为快捷地进入全 国交通网络，而该地区大量的宾馆酒店配套可以有效解决差旅人员住宿问题，此外新客站提供的零担业务也 方便进行实物贸易的公司进行小件货品的货运 ，节约公司运营成 。 充分利用不夜城地区的交通优势和新客站的功能特点 ，挖掘客户资源 。 嘉里不夜城后期可能是项目最主要的竞争项目 ，须密切关注 。 41 华森钻石广场 四、 不夜城地区商用物业市场情况 新客站的大量客流该为此地区的商业带来了很大的商业发展契机 。不夜城地区经过多年的发展，商业规模虽 可观 ，但层次混乱，品级较低 。同时不夜城地区令人担忧的治安情况，也是该地区商业发展停滞不前的主要原因之 一。我司此次在对项目地块进行仔细考察后 ，将商业项目市场调查的重点为该地区的百货店、专业市场和在建项 目，研究不同档次百货店和专业市场的经营表现，以及不夜城地区不同类型消费群在该地区的消费特征 。 不夜城地区主要商业项目分布图 42 华森钻石广场 1 、、 分布特征分布特征 、、 分布特征分布特征 不夜城地区的商业项目多分布在新客站南广场以及天目西路沿线地区 ，名品商厦、环龙百货等均集中于新客站 南广场地区，天目西路沿线有太平洋百货站前店和吉盛伟邦，在该地区集中了很多不同类型的专业市场和批发市场， 构成了目前不夜城地区商业的主体 。太平洋百货站前店是目前不夜城地区唯一一个经营中高档商品的品牌百货店， 经营四年来虽然业绩在太平洋上海三店中最差 ，但在不夜城地区，相对于其他名品、环龙等几个百货店，太平洋百 货站前店的经营情况尚算良好 。专业市场在不夜城地区的经营业绩相当良好，除吉盛伟邦这个专营高档家具及家居 市场外 ，其余如手机通信市场、羊毛衫批发市场、茶叶批发市场、三叶眼镜城等均经营得相当良好 。新客站身可 以为这些专业市场带来批发客流，扩大其经营范围 。正由于这些低档专业批发市场的存在 ，使不夜城地区始终给人 以混乱、低档、不安全的印象，使中高档消费难以在这个商圈形成 。根据有关规划 ，不夜城地区今后的发展重点将 是北广场 ，而且 2006 年上海南站运营后 ，新客站的原有客流将分流三至四成左右，不夜城地区将面临新一轮的调 整，该地区目前交通拥堵 ，治安情况差的现象将逐步得到改善 ，若治理成效显著 ，凭借不夜城地区交通条件和地理 条件的优势 ，该地区将非常有潜质打造成市内又一个商业中心 。 43 华森钻石广场 2 、、 百货店百货店 、、 百货店百货店 不夜城地区主要的百货商店有太平洋百货站前店和名品商厦两 个。但两店的经营情况和特点则大相径庭 。 太平洋百货站前店 2000 年开始运营 ，目前是不夜城地区唯一经 营中高档品牌的百货店 ，根据我司的实地调查结果显示，其消费者中 70%以上是地客户 。由于市调期间正逢太平洋百货 11 周年庆，在促 销活动期间 ，平均日营业额约为 170 万元左右，双休日的日营业额可 达 300 万元左右 。若无促销活动则营业额将减少一半左右 ，因此该商 场中的消费群目的性消费特征明显 。由于该店位于不夜城地区，目前尚属于区级商圈，辐射半径基限于市北闸北、 普陀几区 ，无法吸引全市的客户，区域性消费群的消费能力则相对较低，因此站前店的经营情况远不如淮海店和徐 家汇店 ，但在不夜城地区，太平洋百货的经营业绩是百货店中最佳的 。可见即使主力消费群为区域客户 ，品牌百货 店在不夜城地区仍有一定的市场号召力 ，然而成熟的百货店需要时间培植，且配合专业经营管理公司的有效管理 。 不夜城地区给消费者的市场印象已定 ，则更需要新项目的出现形成新的市场形象，但这一形象转变尚需时日 ，需要 政府方面对该地区的大力改造和重新包装宣传 。