2006年广州机场路项目定位报告.pptVIP

功能：先进的IBS综合自动化楼宇系统拥有强大的集成功能，整合了 通信系统、楼宇自动控制系统、办公自动化系统 ，为管理提 供了正确决策的信息。 优势：客户通过网络浏览器，即可使用官方告示、照明预留、空调设 定、访客/停车/租金管理、维修申请、综合计费等服务，智能 高效，令办公管理更轻松。提供包括设备管理、运行管理、材 料管理、施工管理和能源管理在内的楼宇管理的数据库信息 ， 并对所有系统运营情况进行定期检验，使设备资产的效用被最 大化应用，达到安全的服务。 网络办公要求：1000兆宽带上网、OA网络地板、消除通讯 盲区。 网络办公依据：充分满足高效率的办公要求，同时也是目 前深圳高楼写字楼配置的必备要素。 要 点 控 制：网络地板的厚度必须控制在10cm以内，保 证办公净高在2.5米以上。 物业管理建议： 标准：一级资质、国际知名品牌物业管理公司。 依据：国际知名品牌物业管理公司进驻，是高档甲 级写字楼软件服务配置的基本要求。 第六节、项目形象定位 首席纯生态商务空间 跳出区域商贸观念、挑战CBD，营造“生态、个性、舒适、灵活”的商务空间。 构成元素： 【首席】唯一性、独特性、区域市场的领导力； 【生态】身体感受和精神感受； 【个性】空间（办公空间的随意组合与分离、智能空间与国际商务的 快速交流、环境景观空间内外多角度的最大化）与时间（实现 无时差的24小时弹性办公）的无限延展。 第七节、项目档次定位 唯一特色的高档写字楼 构成元素： 【唯一】区域的独特性、唯一性 【特色】生态化办公区域、纯正的商务空间、个性化空中花园； 【高档】产品配置、形象、管理、服务、商务配套。 第八节、项目目标客户定位 主力客户 核心客户 皮具、化装品、文化娱乐培训企业和私营业主 当地和外地的投资客户和周边企业 外来的商贸业主 其他外来企业 辅助客户 其他客户 客户特征： 企业客户：企业处于快速发展阶段，由原来的小规模贸易发展到正规化阶段，同时随着市场规模发展，部分周边生产性企业由于原来的厂家到门面，发展到办事处或者分公司办公的需要，对于需求主要以小面积为主； 投资客户：在事业上的成功人士，具有相当的财富，精明的生意头脑，大多数有着丰富的投资经验，有着几个商铺，看好三元里写字楼的租赁市场良好前景和升值空间；非常熟悉项目周边的市场状况，但是其对于投资仍然很小心谨慎。 第八节、项目价格定位 依据市场趋于理性发展趋势，考虑到周边区域市场的激烈竞争，参照周边同类同质物业的市场价格和考虑项目租金回报的推断，进行定价： 周边租金，梢为好点的月租金约65元/平米，依据相关要素进行竞争分析，本项目的租金约为80元/平米。月； 价格=租金/投资回报*年限， 从而得出平均价格为12000元/平方米 第九节、规划设计建议 1、塔楼标准层面积按低、中、高层阶梯式逐区减少划分。 2、低楼按照 “高档写字楼”档次定位，进行相匹配的多元化商务配套。 3、充分感受楼宇自动化系统，IBS亲身体验。 4、以商务文化、个性化为主导概念的生态主题规划。 外立面建议： 材料：LOW-E玻璃幕墙。 功能：隔热、保温、防噪、降低空调和室内灯具耗电等。 依据：是目前国内国际高档写字楼使用的主要外墙材料， 并成为衡量写字楼档次的基本配置标准，与普通 玻璃相比节能性能好，符合现代办公低成本运营 的要求。目前广州高档写字楼基本都采用了LOW-E玻璃幕墙。 电梯配置建议： 品牌：日本原装三菱。 功能：速度，4m／s。 轿厢：轿箱为，2×1.5×2.8，载客量21人。 依据：由于本项目的电梯配置数量充足，因此在电梯速度的选 择上以适中为宜，速度选择过快将会让人有耳鸣、头晕 的不适感。大尺寸轿箱能保证一次性载客量多，降低候 梯时间。 空调配置建议： 品牌：美国特灵。 功能：适用24小时办公，分层分户中央空调，VRV变风量空调 系统！ 依据：能够满足无时差的办公要求、能够有效降低办公成本、 能够提供健康舒适的办公环境。 面积划分建议： 为了满足目标客户的需要，同时考虑到该区域的客户