“小产权房”的法律性质及解决对策分析.docVIP

“小产权房”的法律性质及解决对策分析 [摘 要】 针对近年来我 国社会公众广泛关注的很 多大中城市小产权房规模 巨大、愈演愈烈的复杂问题 ，首先界定小产权房的概念 内涵，分析其产生的原因、各主体的违法责任和违法占用土地的性质 ，提 出区别对待的处理办法，即坚决拆除、在一定的条件 下逐步合法化予以确权 、政府购买改造成保障性住 房 ，以及 加 快城 中村 改造 来推进 小产权 房问题 的解 决。【关键词】 小产权房问题；违法责任；占地性质；对策建议。1gt;引 言。近年来 ，我国很多大中城市购买小产权房的行为 已经具有相当的群体性和普遍性，在一些大中城市 ，小产权房至少占到 当地商品住房总量的 20％左右 ，全国小产权房（包括农民在宅基地上建造的房屋 ）建筑面积总计 66亿nl ，约占现有村镇房屋建筑面积 的 20％以上。小产权房是我国经济社会发展过程中出现的一种分配不公现象，它严重冲击了房地产市场，已经引起了社会公众的广泛关注。党和政府对小产权房问题高度重视 ，国土资源部等有关部委积极参与制订相关政策办法并进行试点。至目前 ，在政策层面 出台的规范性办法 ，主要有 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年原建设部 《关于购买新建商品房的风险提示》、2008年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地 法律和政策的通知》、2011年国土资源部等部委《关于加强推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》等。决策层解决小产权房问题 的方向应该是【1：改变过去以简单划一的行政手段治理违章建筑的模式 ，在全面调研的基础上完善法律体 系，按照市场规律，综合运用法律 、经济和行政手段 ，从根源上解决 小产权房问题 ，但还没有对小产权房问题制订出明确 、便于操作 的处理办法。就小产权房问题本文探索解决的思路是 ：一是界定小产权房内涵及其法律性质 ，提出有利于解决问题的办法；二是在现行法律和政策体 系内，根据各种情况，提出区别对待、分类解决、法律和现实相互妥协、相互迁就的策略 ：三是通过深化集体土地制度的改革 ，彻底解决小产权房问题。～2gt;小产权房的概念内涵和产生原因。2.1 小 产权 房 概 念 内涵。我国大中城市城 中村、城郊村 存在着大量 小产权房 ，多数小产权房是普通住宅 ，但也有少量高档住宅和别墅等，小产权房由村集体经济组织或乡镇政府主导许可 ，开发商违法占用宅基地、其他集体建设用地、耕地或基本农田建造商品住宅 ，满足当地农民的居住需求后 ，将其余部分进行销售 ，其销售价格为同地段相同品质商品住房价格的 40％左右 ，所获收益归集体所有 ，向全体村民分红 ，并 由村委会进行物业管理 ，安置村 民就业。大多数小产权房都 以这种模式开发 ：即以旧村改造 、旧城 改造、村镇建设、新农村建设、城中村改造 等名义 ，有些项 目以建设农业设施或廉租公寓的名义，在集体土地上建设商品住房 ，购房者拥有当地 乡镇政府颁发的产权证。因此 ，小产权房 的内涵是指，占用农村集体土地，擅自建造并向农村集体经济组织 以外的成员销售的商品住宅。小产权房 包括村 民在 自己的宅基地上建设并 向农村集体经济组织 以外的成员销售的商品住宅，不包括村 民在集体建设用地上 自建的一户一宅的住房 ，即使是未批先建 ，也不应纳入 ；也不包括农村集体经济组织 以农家乐等形式建设的旅游娱乐设施 ，以及在城市 、开发区周边建设住宅用于出租或求得拆迁补偿 的违章建筑圈。2.2 小 产权 房 产 生 的原 因。小产权房具有复杂的历史背景和发展过程 ，其形式多元，与地方政府的监管不力直接相关，是地方政府、乡镇政府和村集体经济组织 、开发商 、购房者等不同利益主体多重博弈的结果。小产权房的产生主要包括以下几方面原 因。2.2.1 房地 产 业功 能错位。自2003年 以来 ，国家确立了房地产作 为支柱产业 的重要地位 ，地方政府片面强调房地产拉动经济增长的功能，弱化了房地产 的居住功能 ，导致各级政府视卖地 收入为第二财政 ，忽视了对城镇居民住房困难家庭的保障功能，政府保障性住房的建设规模始终无法满足城市居民的住房需求 ，这不仅会阻碍产业结构升级、影响城市化的进程，还会使房地产变成追求 GDP与创造政绩 的产业。2.2.2 存在 着 大量 购 买小产权 房的 购房 者。我国经济社会发展很不平衡。随着我 国城镇化进程房 地 经 济的日益加快和工业化的加速发展 ，产生了对城市土地和住房的巨大刚性需求，推动许多大中城市商品住房价格不断飙升并长期保持快速上涨之势，商品住房房价远远超出了当地一般就业人员的收入增长的承受能力 ，房价收入 比远远超 出国际公认平均值 ，同时在城市中形成 了大量的没有住房或居住条件困难的中低收入：者和流动人口