万科九都荟营销策划案.docx

万科九都荟营销策划案 第一部分市场调研 一项目营销环境调查分析 1区域环境：该项目靠近南京南站，南京南站万科地块为南站附近首幅综合用地，交通四通八达，出行方便，且项目商住一体，未来商业、生活配套齐全。 2 政策环境：政府陆续出台了一系列房地产金融，公积金贷款等利好政策，同时二孩政策也全面放开，犹如给南京楼市打入一剂强心针。 3 企业环境;作为南部新城CBD首席商务综合体，占据区域发展先机，南部新城是南京城市“南下”的首位区域，根据南部新城规划未来以南站为核心的区域将成为与河西新城、新街口共同鼎立的南京城市三中心。随着新城规划的利好，以万科、绿地、证大等为代表的品牌开发商纷纷进驻，南部新城区域价值逐步兑现，未来发展势头不可小觑。 二收入与消费调查 1 人均年收入情况：2015年，南京城镇居民人均可支配收入要达到5.5万元，农村居民人均纯收入达到2.3万元。 2 企业职工收入情况：2015年全市292个主要工种（岗位）工资指导价位，高位数平均为110992元，比上年增长4.55%，略低于上年涨幅4.82%，中位数平均数为51624元，比上年增长5.7%，低位数平均数为28509元，比上年增长5.47%。我市工资价位的高低之差也进一步缩小，最高价位与最低价位的比值由上年的36:1下降为31:1，同比下降5个点。 3 消费情况：消费水平与主城区消费水平持平，生活用品及市场肉、菜类价格与主城区同类物品在一个标准线上。随着南京南部新城的规划与发展，收入的提高将会带动消费水平的提高。 三住宅开发总量调查分析 住宅区达263公顷 四贸易市场调查分析 南京田润农副产品平价直销店，地处双龙大道577号名嘉佳园，距九都荟约1.2公里 1产品分析 1简介 万科九都荟项目位于南京南站东南方向，东至民生路，西至名城大道，北至金阳东街，南至诚信街。本项目可建筑用地面积76336.4平米，总建筑面积250382.6平米，其中地上建筑面积约182243.22平米，地下建筑面积约69814平米。项目分A、B、C、D四个地块，其中A地块为住宅和商业混合用地，用地面积21085.7平米，1＜容积率≤3.2，建筑高度≤100米，建筑密度≤40%，绿地率≥25%。B地块为住宅和商业混合用地，用地面积21337.9平米，1＜容积率≤2.2，建筑高度≤60米，建筑密度≤40%，绿地率≥25%。C地块为二类居住用地，用地面积16939.7平米，1＜容积率≤2，建筑高度≤60米，建筑密度≤40%，绿地率≥30%。在大校机场搬迁前，项目显高45米。 2户型：推出A04#，A06#，共计204套房源，户型建筑面积为89-119平方米。成交均价30000元/㎡ 3项目配套：周边有高铁南京南站 ；明发商业广场；农行、招行、中行、交通银行；麦德龙、宜家、红星美凯龙、百安居 。周边学校：雨花路一小、雨花外国语小学双龙嘉园校区（公办），小区自建40%商业配套。地铁：1号线到南京南站，机场线到南京南站下，地铁3号线到南京南站； 公交：119路、129路、192路、84路、190路、191路到南京南站下； 4物业：万科物业秉承“全心全意全为您”的 HYPERLINK /doc/5988804.html \t /doc/_blank 服务宗旨，坚持“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新” HYPERLINK /doc/118969.html \t /doc/_blank 质量方针，始终以客户需求为导向，致力为客户提供全面优质物业服务的同时不断创新物业服务模式。近年来万科物业以“懂生活、识品质、汇聚幸福”为核心理念，在“安全、环境、设备设施管理”等传统物业服务工作基础上，又推出“文化、健康、教娱、居家”等诸多创新服务内容。深耕客户资源经营，通过会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营，为不同需求的客户提供差异化的服务，从而使居住者因社区生活而产生持续的幸福感。引领 HYPERLINK /doc/476480.html \t /doc/_blank 健康生活方式的 HYPERLINK /doc/1042944.html \t /doc/_blank 服务理念，深度洞悉客户需求的服务内涵赢得客户的广泛赞誉，“物业服务”由此而成为75%客户再推荐购买万科房产的首选理由。 5代理商：上海世联地产顾问有限公司南京分公司、南京新景祥销售代理公司、南京同策咨询有限公司。 五项目优劣势分析 1优势 （1） HYPERLINK /loupan/mx-452.html \t /zt/_blank 万科九都荟紧邻南京南站，未来三条地铁线的交汇处，周边人流量大，居住方便，靠近主城，商业具有很大的发展潜力，南部新城的启动标杆项目，交通、商业配套发达。 （2）项目本身主打