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如何实现酒店物业价值最大化？ 　　 酒店业拥有房地产或高端零售业所不具备的魅力和声望。酒店与社区联合在一起，吸引苛刻或精明的客人，每一处酒店物业都如同一个移动的小城市。因此，投资、拥有或管理一处酒店物业堪比一次令人振奋的旅行。成功的关键是要在学习经验的同时，谨慎对待整个投资和管理过程中所必须做的选择和决定。每一个决定或者选择，除了可以提高资产价值和投资回报外，还会对企业的日常运作和竞争力产生极大的影响。 　　 我们以列表形式来分析，采取哪些关键的投资和管理策略可以最大化地实现酒店物业价值，同时涉及到融资、经营、管理和竞争环境等领域的知识。谈及这些领域并不意味着要面面俱到，而是将重点放在这些领域与酒店投资、管理和评估的共通点上。 　　 一、投资与金融 1.选对伙伴 酒店业的核心是人的生意。选择我们的投资伙伴时，看似并没有什么不同，其实一些成功的投资人身上具备一些共同的特性： 　　 专业知识丰富且有类似项目的工作经验; 有相关的良好的业绩; 具有和平解决冲突的能力; 对酒店如何赚钱和如何增加物业价值非常了解; 面对挑战时的应变能力; 建立长期的合作关系可以获得深度价值; 诚信并值得信赖。 　　 当面对第三方经理人时，他们必须是友好的投资人，并且能够从业主角度来看待酒店业务。成功的酒店经营不代表就是成功的投资，而是促进整体酒店投资成功的一个重要因素。 　　 我们不但要信赖我们的投资伙伴，也要让有业务往来的公司感到可靠。我们需要了解他们的技能、经验、动机和价值观，充分调动这些合作伙伴来帮助我们实现项目目标，并且能够与我们同甘共苦。 　　 2.了解你投资酒店的地理位置和这个位置的潜力 　　 投资酒店时，有一点需要谨记，好的位置可以带来好的收入，可以影响资金周转和转售价值，从而进一步影响投资回报率。众所周知，房地产是固定资产，一旦建立，位置就不会再改变，所以地理位置所带来的附加值具有永久性。因此，了解酒店的位置及其潜在价值非常重要。 　　 酒店位置会影响到酒店的知名度和一些相关设施。例如：外观的吸引力、交通便利程度、附近是否有停车场、是否靠近零售、餐饮和娱乐场所以及附近的设施，是否能满足商务或休闲需求。 　　 酒店位置还会影响一些其他的东西，这些东西也许并不明显，但是却非常重要。包括社会环境、当地政府的税收政策和业务规范、整体商业氛围、社区精神和凝聚力等。特别是当地的商业和社会团体，会成为你第一个天然的“合作伙伴”和需求“助推器”。 　　 好位置的优势是显而易见的。这不意味着酒店没有占据好位置就不能正常运转了。但是在做投资决定的时候，最好是“睁大眼睛”，并且对酒店未来的业绩有一个预判。 　　 3.详细的市场调查和雄厚的财力支持 　　 为了最大限度地减少投资风险，应该进行一个全面的市场调查，以数据和事实为基础，对一些可能出现的结果进行预判。详细的市场调查是应该的，但不仅仅局限于此，应该做到如下几点： 　　 1)对市场做详细的调查，了解竞争对手的潜力及其对你的物业可能造成的影响; 　　 2)研究和了解什么可以拉动你的酒店的需求并预测未来的变化; 　　 3)详细研究如何改善你的酒店，包括完整的工程报告和审查、对环境状况的研究、筹建和翻新的详细招标计划和预算，并且认真听取特许经营商的要求和改进建议; 　　 4)详细回顾历史经营状况和经营预算，复查所有服务合同。 　　 二、扩建和业务运营 1.与预算保持一致并且避免超支 毫无疑问，冰冻三尺非一日之寒，竞标结束不代表事情就尘埃落定了。任何的建设和改造计划都会涉及许许多多的细节，因此很重要的一点是要有充足的时间来提前检查各个细节，预测过程中可能出现的挑战。在敲定任何预算和启动建设或改造工程之前，除了要组建一个负责审查设计图纸和说明书的团队，还要让城市规划局和酒店特许经营商审查你的计划。 　　 2.保持充足的营运资金储备 　　 本文的主题之一就是重点陈述在投资、经营和资产处置过程中财政节制的重要性。无论如何，我们都不能有悲观情绪，因为任何酒店物业必须能够经受住市场低迷阶段以及资金周转不灵阶段的考验。 　　 对酒店来说，即便是有合适的资金储备或是足够的流动资金，最好还是准备足够满足运营需求的营运资金余额。这样才能解决一些突发状况，譬如特许经营商可能会要求升级酒店，改造酒店设备或者维护酒店产品性能等等，这些都需要资金储备。通常情况下，收益的4%要作为设备改造的储备资金。 　　 3.成本管理体系和步骤的作用 　　 一个严格的成本管理系统将最大限度地提高现流量，有助于防止超支，并尽量减少因欺诈损失。有些报告体系和程序应该向以下这几方面努力：定期合同审查、员工绩效跟踪(其中应包括跟踪员工每天工作的实际完成结果并与预期工作结果相对比)、完善数据采集系统、电子采购平台、物业税实时监测。 　　 4.具有前瞻性的业务规划