中冶镇江蓝城项目市场营销报告.pptVIP

中心城区各板块住宅市场梳理 整体市场总结 冠城国际总结 万科润园总结 镇江热销楼盘解码 1、竞争环境激烈（区域未来2年内供应量达50万方） 2、要求快速去化（月均去化45套左右） 我们面临的问题 09年镇江商品住宅面积成交TOP10 191 镇江新区 旭辉·朗香郡 9 223 句容市 大自然花园 5 204 润州区 南徐山庄 6 270 丹阳市 金鼎城市花园 4 443 润州市 万科魅力之城 2 277 丹徒区 风景城邦 3 203 润州区 景天花园 7 201 丹阳市 界牌新村 8 532 句容市 世茂花园 1 184 丹徒区 欢喜家园 10 销售套数 行政区域 项目名称 排名 10年上半年镇江商品住宅成交套数TOP10 请看我们的对手如何出招！ 招数1、强夺户外 三面看板 引导旗 户外看板 招数2、工地围板 招数3、频繁SP活动 永隆城市广场 10年6月红领巾广播台少儿主持人大赛 10年6月《民星传奇》全民歌舞大会 10年5月永隆城市广场“欢乐民俗嘉年华” 09年9月中秋博饼“王中王”大奖赛 09年7月“永隆城市文心杯”镇江市首届少儿才艺大赛 09年2月“中银理财?永隆地产”基金投资报告会 恒顺尚都 10年10月1日-30日期间购房即送比亚迪FO汽车 10年10月16日九九重阳文艺晚会 10年10月6日“情系欧尚”国庆晚会 江山名洲 10年2月“江山名洲”羽毛球赛 09年9月江山名洲·马未都盛世收藏学术报告会 优山美地 2010年8月冰爽季 10年7月印象优山美地摄影大赛 10年2月元宵游园会 09年左安龙财经讲坛 09年和融会周年庆典——优山美地因你而美 招数3、频繁SP活动 万科润园“红动镇江” 云河湾“日进斗金” 亚东朴园“惯蛋扑克大赛” 全城型、财经类文化娱乐、儿童才艺比赛、抽奖、现金返还、 体育、挂名政府企业的各类活动，迎合镇江人凑热闹、摊小利习性 招数4、京江晚报频亮相 软文为主，硬广为辅 招数5、品牌号召力 恒顺尚都—— 香江花城—— 永隆城市—— 冠城国际—— 万科润园—— 本地上市公司企业品牌 南京品牌开发企业 香港开发企业 一线知名开发企业 南京品牌开发企业 招数6、推盘策略 恒顺尚都—— 香江花城—— 永隆城市—— 冠城国际—— 万科润园—— 先推市场接受度高的多层产品，后期推高层 多产品线同期推出 多产品线同期推出 先推洋房、别墅，塑造项目价格标杆 先推低总价小面积户型造成热销现象 江山名洲—— 先推别墅，塑造项目高品质 大众媒体全城铺光，小众媒体运用不多 品牌开发商有强大的号召力 频繁的迎合镇江客户的SP活动 适合本项目的推盘策略，先期以提升品质、提升人气为主 请看我们如何应对！ 品牌策略 世界500强的央企第一次为镇江人造房子 大竞争策略 滨江带大板块的区域形成，滨江豪宅的时代到来 产品策略 镇江真正的花园洋房产品带给客户更多的附加空间 符合市场需求的创新产品 局部菜单式精装修交付 高品质物业服务 7800元/平方米（精装修） 115㎡（3房2厅2卫） 7万方 小高层 价格 目前在售主力房型 体量 精装修，交付标准包含橱柜、玄关柜 超大阳台、底层赠送花园 阳台计算一半面积 标杆项目分析 客户来源： 均为镇江本地客源，区域主要以在南徐工作、居住的人群为主 客户职业分布： 公务员、企业工作人员和事业单位职员为主 置业经历 前期公寓客户以刚需客户为主 客户年龄 以30-40岁以上客群为主 标杆项目分析 客户以公务员、企业高管和私营业主为主 建筑立面 产品 项目整体 小结 项目成功因素 欧式、主流产品线 多层、小高层产品、精装修交付使用，附加值一般 万科魅力之城二期产品，规模大盘 高性价比，房型紧凑、前期客户积累充分 万科品牌、大盘优势、高性价比 标杆项目分析 【启示】 产品附加值高，赠送面积多、户型功能性强的产品接受度高 建筑立面新颖、社区景观绿化好、配套齐全、物业服务 品牌开发商号召力强 从镇江的花园洋房项目中寻找核心问题的解决之道 TIP3 5700 2010.5 1.47 3万 花园洋房 江南茗苑 8 7500 2010.3 2.2 22万 花园洋房、电梯洋房、联排、高层 景天花园 9 洋房6300-6800 1层9000 联排14000 2008 一期0.69 40万 联排、叠加、双拼、电梯花园洋房 朴园 7 10 6 5 4 3 2 1 序号 未定 2011 / 20万 联排、叠加、多层、小高层、高层 金桥花园 洋房6700-9000 联排13000-14000 叠加8800 2007 0.9 21万 花园洋房、叠加 中南世纪城 洋房7500 2006 1.15 66万 花园洋房、双拼、联排 江山名洲 小高层6300 叠加10000 洋房6300 2008 1.72 60万