中原 石家庄市 乾荣项目 定位及营销方案.ppt

乾荣项目定位及营销方案 河北中原物业顾问有限公司 2006年12月25日 目录 一、市场分析 宏观市场/区域分析/竞争项目分析 二、项目定位 项目概况/SWOT分析/项目定位 三、营销推广 销售策略/推广策略 近几年石家庄经济呈现出持续、快速、稳定的发展态势。 房地产整体市场尚处于起步阶段，但发展速度迅速。 整体楼市产品日趋成熟，服务日趋完善，竞争日趋激烈。 京石高速铁路（京石客运专线项目）已获国家批复正式立项，预计将在今年10月开工建设，建成后列车运行速度将达到每小时200公里，从石家庄到北京的时间预计将从现在的3小时缩短到1小时30分钟左右。?  京石客运专线施工准备将在2006年9月底前完成，路基工程于2006年10月开工建设，全线铺轨预计在2009年9月底完成，计划2010年6月开通运营。 石环路工程将在2005年7月至9月完成征地拆迁；2005年9月底全线开工，年内完成路基土方50%，2006年底前完成西环、南环、东环主线和北环辅道的路基、路面及大中桥等工程，实现部分路段通车。2007年底完成计划内分离式立交桥、互通式立交桥、服务设施、道路绿化等工程，具备交工条件。 除石环公路将建设外，石家庄市将在“十一五”期间计划投资167.4亿元，建设干线公路565公里，干线公路大修829.9公里，建设农村公路4800公里。并将打造四个卫星城与主城区之间半小时交通圈，各县市与主城区1小时交通圈。另外，连接东开发区和未来西开发区的槐安路东延和西延工程也已经动工。 位置：位于鹿泉上庄镇政府附近。 规模：总占地约500亩。共94栋楼，其中4栋34层高层为期房，目前正在销售；其余90栋现房，为7层多层住宅，已销售90%。 销售时间：02年开始销售多层住宅，06年开始销售高层。 价格：多层900元/平米（02年价格）高层均价1800元/平米。 客户情况：以石家庄市区客户为主，以自住为主，因为距离大学城较近，有部分投资客户。 说明：该项目已经成为成熟社区，有业主入住，周边生活氛围较好。整体楼盘包装比较平庸，户型70—160平米，户型设计和外立面设计一般。地理位置与本项目相比离市区较远，交通不很便利。 位置：位于鹿泉市内海山大街与和平路沿线交口。 规模：共30栋楼，约24万平方米，其中6栋高层正在销售，24栋7层多层目前已销售约80—90%。 销售时间：05年初开始销售多层单位，高层单位的销售时间为06年10月份。 价格：高层均价1600元/平米，起价1300元/平米，最高2000元/平米。多层均价1800元/平米，起价1500元/平米，最高2000元/平米。 客户情况：市区客户居多，以自住为主。 说明：项目位于鹿泉市内，周边环境及生活配套较好，一期业主已入住。户型设计70—150平米，产品设计较好，与本项目所比，优势在于其项目规模和环境。地理位置相对于本项目离市区较远。但项目的形象并不突出。 位置：石获南路与孔寨村北交汇处 规模：共21栋7层板式多层，其中部分属于当地村民。 销售时间：05年10月。 价格：起价1500元/平米，最高2000元/平米。 客户情况：以石家庄客户为主。 说明：户型面积76—150平米之间，位置较本项目离市区较近，靠近南水北调工程，目前已有11栋楼主体封顶。户型设计较好，产权为村证，不提供银行按揭付款方式。 位置：中山西路与西外环交口西行300米。 规模：共20万平米，一期10万平米，二期10万平米。 销售时间：06年 价格：2000元/平米。 说明：一期目前已全部售完，1—3层属于本村村民所有。 位置：鹿泉市上庄镇大学城 规模：共11栋6层多层住宅。 销售时间：05年9月至06年10月 价格：1200—1300元/平米（开盘）1600元/平米（后期）。 客户情况：客户主要来自市区，因为紧临大学城，投资客户居多。 说明：户型面积58—180平米，以83平米二居户型为主。项目外立面设计和包装设计一般。其中以83平米以下的房源销售情况最好。 地处市区与鹿泉市交界处，位置显赫； 与石家庄市距离较近； 交通便利； 西区——项目位置属于石家庄市的西区； 城市——突出项目城市化感觉； 新高度——楼体的新高度、品质的新高度、服务的新高度、包装的新高度； 板楼的二居和三局均为南北通透设计； 塔楼的一居和二居需要根据具体设计而定； 突出项目位置和交通优势； 与“喜欢青年汇”谐音，容易推广； 更加锁定目标客户群； “汇”有“汇集”的意义； “阳光”体现出年轻的感觉，也有全明户型的寓意； “板”暗指板楼设计，体现出产品的优势； 整个案名能很明显地从整个区域市场脱颖而出。 才郡，谐音才俊，暗示客群， “郡”，古代地域名称。 销售方法 1 积累有效客户，集