世联昆明银海大理项目新山水间营销战略与策略.ppt

西双十二城项目二期营销推广策略报告;项目目标解析;项目目标解析;回现使命-------产品推售策略;二期营销策略问题分解;项目目标解析;州小;项目劣势;项目机会：项目所处区域发展情景好;大部分售楼处营建水平普遍较低，以临建为主，外形缺乏特色，内部设计简单、局促，对形象提升作用小;项目威胁：当前宏观经济下行，国内房地产陷入低迷，使得消费者消费趋于保守，观望情绪浓重;项目本体分析结论：;项目目标解析;景洪主要在售楼盘目前大多均已接近尾期，即将开盘的冠城将给项目带来较大的竞争;大户型竞争对象是冠城的684套，其次是山水云天二期的剩余房源；;重点案例——冠城、山水云天二期;客户分析：客户主要来自景洪本地，意向面积主要集中110—130㎡的户型;客户分析：客户大多以自住为主，成交主要客户为生意人、公务员和类公务员等社会中高端人群;客户分析：客户对本项目的形象、品质、区位及未来发展潜力都比较认可;二期客户定位——客户定位为城市中高端人群，具有较强的经济实力;市场分析结论;项目目标解析;通过前期多渠道、高强度的推广，项目区位优势及发展前景得到普遍认同，高端形象已经初步建立;项目营销战略;营销阶段的结合;项目目标解析;三大战役，一个中心;策略网络图;形象定位：观澜王座 独享中央;项目推广调性;手写文字版形象报广;图片版形象系列报广;;;;;系列营销活动;活动的目的及主题;“王座”action2;精装样板房：主题化，可以以东南亚风格为主;企业文化看房通道，宣传浩宇企业品牌;设工程样板间，展示“王座”品质，给予消费者安全保障，塑造“值得信赖的开发商”形象;奢侈品展：可通过高端朋友关系，租借使用;五星级销售接待;全国一流的物业管理服务;项目目标解析;推售节奏安排的原则;二期产品整体分析;竞争楼盘;推售方向;项目目标解析;推广主题; 本阶段以户外广告、短信、DM夹报为主，辅以电视、广播、网络、海报派发全方位推广。;附件;本次活动分两个部分：1、开园仪式 ； 2、嘉年华千人大游园;组织者：浩宇地产+世联地产;;第一场：开园仪式;;;现场活动的包装主要包括 以下四个方面： 1、活动外场的照明灯光、音响及各活动点小舞台的搭建； 2、营销中心内及外广场的包装； 3、景观园林的内部包装（各活动点及入口处、出口处工地围板）； 4、停车场地的划定及交通导示、活动流程、内容的导示设置；;主入口;具体活动地点安排： 1、 营销中心客户签到处 2　客户游园入场处 3　餐饮供应区 4　趣味摄影区 5　魔术表演区 6　趣味套圈小游戏 7　主舞台：表演区 8　猜谜小游戏 9　乐器表演 礼品发放处 烟花放置处 ;1;16：30—17：30 客户入场 (可根据客户到场实际情况调整) 客户在营销中心签到换取嘉年华活动券后，通过嘉年华活动入口处进入中心景观园林; 开场白：活动主题词 活动介绍：流程、时间、内容简介;17:40—18:20 嘉年华活动正式开始 (可根据客户到场实际情况调整) 现场提供小型乐队演奏,18:00正式开始供应食物(烧烤)和冰激凌、饮料; 食物供应点设置在营销中心东北侧，听现场活动指挥指示活动正式开始，开始供应食物和饮料等 ;;火炬手真人趣味摄影 现场制作奥运火炬手真人同比例形象（喷绘纸板制作），头部挖取，可让嘉宾进行置换位置进行摄象; 现场安排设置摄像人员，为客户拍照，封套登记客户姓名和联系方式，冲洗出来后，可到营销中心取相片 ; 设置2-3个节点，从入园开场持续结束； ;魔术表演 现场安排在中心小广场处设置魔术表演区，为参加活动的嘉宾进行魔术表演; 表演人数为2人，表演内容为小型魔术，如表演扑克牌等。表演时间：18：00-19：00 ;趣味套圈游戏 现场安排设置趣味套圈游戏，放置公仔卡通玩具为套圈奖品，套中者当场奖励该奖品; 设置围护栏，设置工作人员现场维护持续及补充礼物； 设置1-2个节点，从入园开场持续结束； ;现场驻唱歌手、舞蹈演员 歌手: 流行歌曲，人数为3人：每5分钟为轮流演唱2首，可以设置点歌节目单； 舞蹈: 街舞、现代舞，人数为4人左右：个人及组合表演，每20分钟，表演10分钟； ;猜谜游戏水果拼盘 现场安排音乐演奏，同时设置脑筋急转弯、猜谜游戏，答对者可获得小奖品; 设置围护栏，设置工作人员现场维护现场秩序及赠送小奖品； 设置1-2个节点，从入园开场持续到游园结束 ;乐器表演： 设置2个点，湖边设置为小提琴，门口左侧为葫芦丝 设置节目单，可由客户点曲；;嘉年华活动出口（礼品兑换处） 嘉年华活动出口，同时也是活动礼品兑换处，参与活动的嘉宾可把中心景观各节点收集到完整的印章标签在此处兑换成一份项目赠送的精美小礼品; 设置围护栏，设置工作???员现场维护现场秩序，为离场嘉宾兑换小奖品； ;嘉年华活动出口（