世联杭州钱江新城雪峰新水岸枫庭项目全程策划报告.ppt

谁执钱江新城之牛耳？——气势与信心决定成败;;报告思路;项目分析 在一个公认的杭州新兴顶级豪宅片区本项目具备怎样的价值？;钱江新城分析;;区域交通组织：便捷的地铁交通;;钱江新城整体上是目前整个杭州市区住宅内价格最高的区域，提供产品以大平面为主，但户型分布广;钱江新城分析总结——公认豪宅区;项目本体分析;中等规模、精装修、高层、 部分一线江景、混杂户型;本项目从2008年12月开盘以来未有大的推广举措;目前项目仅有两处简易展示接待处;宣传物料调性较低，不符合一线江景豪宅地位;一幢户型分布;;多产品组合，卖点众多，但价值传递不清晰;;;;275 228平米以上产品通透性、采光、尺度俱佳，一梯一户+空中超大花园,专利产品，绝对稀缺;产品策略;水岸枫庭;项目本体分析——产品混杂、顶级产品独揽景观及梯户比优势;一、纯粹性 ——哪个富翁愿意和平民住一起？;二、形象 ——这样的形象卖25000？;三、产品 ——有富人还愿意住90平米的房子吗？ ——意向购买90方的人为什么不选择滨江？;四、展示  ——什么都看不到我为什么要掏钱？;五、服务  ——豪宅生活体验在买房时无法享受？;我们需要重新挖掘片区价值、客户价值和项目价值;重新挖掘片区价值 本项目所处位置究竟应该怎样定义？;;滨江·金色海岸——杭州市内最知名豪宅之一;绿城·春江花月——绿城首个钱江新城豪宅大盘项目，区域内指标性豪宅项目;滨江·阳光海岸——钱江新城首个超高端豪宅项目，淡市销售神话。;绿城·新绿园——目前仅存区域内在售项目之一，剩余仅2栋180方和70方;重新明确地理位置：钱江新城中的富春路南沿江5000米区域江景豪宅区;重新挖掘物业价值 在一个完全混杂的户型配比中，有没有产品可以匹配“杭州心脏·至尊豪宅区”？;一幢户型分布;;按照梯户比类型大致分为三类产品：1梯1户完全一线江景270方稀缺产品；2梯3户130~170方居家型户型；2梯4户80方投资型产品；;顶尖产品270方：一梯一户、全江景;居家产品137方、174方：适宜豪宅居住;投资产品88方??片区稀有，总价有优势;重新挖掘客户价值 在“杭州心脏·至尊豪宅区”置业的都是哪些客户？;滨江·阳光海岸客户置业趋向分析对比本项目中的顶级1梯1户产品;绿城·新绿园客户置业趋向分析对比本项目中的居家型产品;杭州万象城客户置业趋向分析对比本项目中的投资型产品;提出核心问题，寻求案例支持;提出核心问题，寻求案例支持;都市改善型居住打造的体系;项目位置;问题一 ：本项目供应量大，且面积较小，如何不卖散，保证后续可持续销售？ 问题二：市场上没有同类竞争对手，如何制定价格，建立项目高端形象，实现价值最大化？ 问题三：针对一个社区只能签约一家物管公司，如何解决服务标准对后期销售可能造成的影响？;思考：;区分公寓与大平面的推广，使之源于红树湾、又区别于红树湾;打造公寓休闲生活情景体验点，最大化项目的差异化服务、配套优势，充分营造闲暇生活氛围;典型客户描摹;典型客户描摹;中信红树湾营销启示：引导只买大平面客户购买小户型的典范;项目位置;率先进入市场的大面积产品吻合珠江新城市场主流，该产品奠定的形象为公寓产品的推出奠定了坚实的基础。;方圆月岛营销启示：从没有出现过小户型的豪宅、高端写字楼聚集区域，公寓产品依然大卖;占地33946平米，建面26.5万平米，容积率4.5。 项目位于深圳市新中心区南区。2002年入市之初，中心区没有居住氛围，项目面临北区黄埔雅苑等项目的竞争。 容积率远远高于周边项目，且没有任何可以利用的资源，最终凭借自身产品力以及高举高打的气势形成区域的中心化;项目的系列推广都是围绕国际化概念而展开，得到社会各界的广泛关注，在社会上形成良好的口碑，提升了星河国际的社会形象及楼盘知名度。;实际成交客户——以做生意的潮州人为主，而不是国际人;星河国际客户购买原因;星河国际营销启示：在众多的“土豪式”营销包围中另辟蹊径，走国际化路线突出重围;占地9.3万平米，建面13万平米，容积率1.4。 项目位于深圳市最顶级的香蜜湖板块，占有深圳核心稀缺资源； 容积率并没有绝对优势，产品价值和服务深入人心，最终成为深圳豪宅市场一哥； 2007年年末售罄，高层顶层复式均价高达70000元/平米;岗亭3：询问预约、登记，与现场客户经理汇报客户情况 人员：保安1-2人 物料：登记本、预约名单、对讲机、、隔离柱、太阳伞;香蜜湖一号营销启示：将服务做到极致，脱离豪宅市场的同质化竞争;占地9.3万平米，建面13万平米，容积率1.4。 项目位于深圳市最顶级的香蜜湖板块，占