2007年禹州市托斯卡尼新项目营销提案.ppt

托斯卡尼营销提案;序语;第一章 营销推广战略层面分析;托斯卡尼营销战役分三级式执行： ;二、营销战役如何设计？ ;三、营销战役如何实施？ 营销战役实施攻略： ;第二章 营销推广策略 ;二、营销推广思路 1、房地产是价值的商品,客户购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生.但是由于”供过于求”的商品住宅市场,客户的可选择性十分丰富,在购买行为发生的一刹那,起决定因素的是理性分析基础上的感性判断,而不只是理性分析本身。因此，项目在推广上应努力挖掘项目的内涵和卖点，从而更好地促进感性判断，增加目标客户对项目的偏好，提升项目在目标市场中的附加值，并能提高项目在市场的知名度和美誉度，促进销售的顺利进行。具体的推广应遵循以下的步骤： 我们的项目推广首要的重点就是想办法在统一推广形象的基础上，利用各种媒体手段，使目标客户对物业形成良好的主观软价值认同。 其次，结合媒体的相应特点和项目自身的特质，通过递进式的、立体式的媒体组合，产生良好的广告告知和高覆盖率的效果。 再次，利用一系列促销活动，实现潜在客户从欣赏到信任再到最终达成购买的一个过程。 最后，通过实际操作中的滚动式的推广和合理的资金投放，使推广费用所产生的效用最大化，并在此过程中，根据发展商和项目的实际需要，引入具有重要战略性意义的品牌营销策略。实现项目的效益最大化、并带来多赢的局面。 ;2、在推广的方式上，要加强渗透式宣传攻势，强塑品牌，带动市场人气，以此形成品牌效应；在整体战略上做到以“点带面”，围点打圆，不愠不火，渐进式推广。通过多种媒体的立体式组合推广，采取双向沟通式的广告，而不是单向灌输式的广告，在市场中起到润物细无声的推广效果。 3、对于卖点的营造不能飘忽不定，应与销售阶段相连接，在各阶段推出不同的主打卖点，使项目保持持续旺盛的生命力。并在推广中心主题的统领下，向市场展示统一的楼盘形象。 4、成功的营销推广需要现场包装工作的配合，项目现场的包装要充分展示项目内在质素和先天条件及营销理念，使潜在客户通过广告中获得???印象在现场得到印证，使其对项目产生良好的第一信任感，在物业的整体形象上取得一致的认同。 5、为配合宣传推广，必须作好营销其他环节上的工作。营销各环节上的紧密配合，是推广成功的关键。在价格策略上做好销售控制；在不同的销售阶段，推出相应的促销活动，促进现场的成交，在局部上制造现场热销的气氛。在整体营销策略指引下，步步为营，层层推进，掌握节奏，有的放矢。 ;三、营销推广主题定位 ; 项目推广主题，一定要切中项目目标人群的心理需求、生活状态、消费习惯。根据推广主题，形成核心卖点，在不同阶段推出不同辅助主题。主要目标客户以新知富阶层，被社会标榜为时代精英，在生活上追求品味、时尚，同时对产品的品质及价值有着相对较高的要求，因此在推广上应把诉求的重点放在最能引起目标置业者产生认同的方面。推广主题应给予目标客户群以明确的说明，语言简洁明了，给人印象深刻，在未到销售现场前对项目已有了一个大概的了解，并使其到现场看楼的欲望大大增强。 ;【紧扣项目形象定位】 ;【确立项目推广主题】 ;【确立项目推广线路】 ;四、营销概念设计 产品价值概念 产品才是硬道理 ? 花园入户，独特灵动空间，人性化设计； 出则尽享繁华，入则独享自然； 托斯卡尼理想变成现实的地方。 ;第 三 章 入 市 时 机 ;【准备充分入市】 ;【无造势不入市】 ;【销售旺季入市】 ;【有控制地入市】 ;二、入市分析 ;三、入市时机 ;1、内部认购 ;【认购方式】 ;【认购说明】 ;2、正式开盘 ;【开盘条件】 ;【正式开盘】 ;第 四 章 营销推广流程;【节奏划分】 ;开盘前的宣传炒作旨在市场预热，蓄水蓄势。根据目前的市场环境，蓄水期不宜太长也不可太短，以两个月为限。蓄水蓄势期的关键在于一个“炒”。 在派筹解筹期，以VIP卡购买和放号选楼的营销技巧，积累客户，在开盘时形成人为的火爆热烈气氛。关键在于一个“势”。 开盘日活动将是禹州市全城瞩目的焦点，强调“开盘三天时间不对外售房，办理VIP客户购房，其他市民只接受登记”；开盘应引起地产界及全城轰动。 对于犹豫客户、潜在客户以及老客户联系的新客户，定期组织阶段性战役，或某一公关活动、SP活动，以阶段战役打成功率。 ;【节奏说明】 ;二、形象导入期 ;导入期 —— 媒体宣传造势 ;——“观心、观景、观天下;三、第一批开盘强势销售期 ;1、公开发售前期，发放单页，作好造势的宣传。 2、公开发售前夕以大篇幅广告发布有关信息，并组织促销活动。 3、利用现场营销中心包装展示楼盘的形象，并传递相关的信息。 4、户外广告牌、引导旗展示开盘信息，吸引途经人士前来看房。 此时为实质性销售阶段，前期拖斯卡尼概念的宣传是使得拖斯卡尼成为全禹州市注目的