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居间法律关系图解 居间法律规定简析 合同法——居间合同 第424条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服 务，委托人支付报酬的合同。 第425条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 　　 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人 利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第426条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没 有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居 间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的 ，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间 活动的费用，由居间人负担。 第427条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事 居间活动支出的必要费用。 二手房经纪业务流程三步图 二手房交易流程三步图.doc 客户服务确认书 01-客户服务确认书090803.pdf 客户服务确认书的效力认定（一） 案例一： 2004年10月9日，张某在加盟店业务人员的陪同下实地踏看了坐落于上海市某处的房屋，同时张某签署了由加盟店提供的《客户服务确认书》。 此后，张某未再与加盟店联系，而是又通过第二家加盟店对该房屋进行了查看，并签署了《买受方看房确认书》，并于2004年11月12日在第二家加盟店的居间下，与原业主签订了《上海市房地产买卖合同》，并向其支付了相关居间报酬。 到了2005年3月，加盟店通过查询得知张某已与原业主成交，并已完成交易取得产证。于是，加盟店以张某利用加盟店提供的房源信息、中介服务擅自与业主签订买卖合同，进行交易，而未支付佣金为由，向法院起诉要求张某向其支付佣金。 最终，法院认为，加盟店提供的《客户服务确认书》仅能证明张某在加盟店的介绍下，查看了该房屋，而不能证明张某是在加盟店的居间下与原业主达成房屋买卖，加盟店不能据此要求张某支付佣金。鉴于加盟店陪同看房的事实，酌定张某支付加盟店居间必要费用200元。 客户服务确认书的效力认定（二） 案例二： 2005年12月5日，谈某与加盟店签署了《客户服务确认书》，确认经加盟店工作人员带领亲自实地查看了上海虹井路的一处物业。该《客户服务确认书》同时还约定：谈某在验看过该房产后的6个月内，谈本人或其委托人、代理人、代表人、承办人等与谈某有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了加盟店提供的信息、机会等条件但未通过加盟店而与第三方达成买卖交易的，谈某都应按照与出卖方就该物业买卖达成的实际成交价的1%向加盟店支付违约金。 同日，谈某与加盟店签订了《房地产买卖居间协议》，约定谈某委托加盟店以118万元的总价购买上述物业。 此后，由于出售方委托代理出售物业的手续不符合规定，谈某与出售方同意终止交易。 不久，上述物业出售方办妥了代理出售委托书，与谈某签订了《上海市房地产买卖合同》，2006年1月14日，谈某取得了上述物业的所有权。 2006年6月，加盟店向法院提起诉讼，要求谈某支付11800元的违约金 庭审中，谈某辩称，《客户服务确认书》中所涉“看房后6个月内，不得利用加盟店提供的信息、机会等条件但未通过加盟店而与第三方达成买卖交易，否则视为违约”的条款，属于格式条款，并排除了加盟店的主要义务而加重了谈某的责任，应属无效条款。 法院经过一审、二审，均支持了加盟店的主张，判决谈某向加盟店支付11800元的违约金。 客户服务确认书的效力认定（三） 案例三 2007年11月27日，林某委托加盟店出售房屋。当天，加盟店接受了卢某的买房委托，带卢某去看林某委托出售的房屋，并签订《客户服务确认书》一份，明确卢某不得私下与加盟店曾介绍的卖方就委托事项进行交易，否则卢某须按私下成交购房总价款的1％支付加盟店违约金。 2007年12月