房地产开发企业会计与纳税实务第六章.pptVIP

第一节 投资性房地产业务概述 一、定义及范围 1、定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 2、范围： （1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置土地不属于此种类型） （3）已出租的建筑物： ①企业拥有独立的产权 ②一般应有租赁协议 ③按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当确认为投资性房地产 二、不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 2、作为存货的房地产： （1）房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 （2）从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于存货，即使等增值后再转让其开发的土地也不得将其确认为投资性房地产。 第二节 投资性房地产纳税处理 二、特殊情况纳税处理及税收优惠 第三节 投资性房地产的会计处理 一、账户设置：略 二、投资性房地产的确认：略 三、投资性房地产的初始计量：略 四、后续支出：略 五、投资性房地产的出租： （一）租金的处理：按直线法在租赁期内分期确认收入，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入” （二）提供激励措施的处理： 1、提供免租期的：应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内按直线法进行分配 2、出租人承担了某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。 六、后续计量： （一）后续计量的方式：只能在成本模式和公允价值模式中选择一种。 （二）成本计量模式 1、按期计提折旧或摊销，借记“主营业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧”。 2、投资性房地产存在减值迹象的，应计提减值准备，借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”，计提的减值准备在以后的会计期间不得转回。 （三）公允价值计量模式 1、应满足的条件： （1）在活跃的房地产交易市场 （2）能在交易市场上获取房地产的市场价格及其他相关信息对其公允价值作出合理估计。 2、在公允价值模式下不计提折旧，在资产负债表日将公允与账面价值的差额计入当期损益（“公允价值变动损益”，“投资性房地产—公允价值变动”） 3、后续计量模式的变更： （1）成本模式 公允价值模式 （2）成本模式变更为公允价值模式时应作为会计政策变更处理，调整期初留存收益 七、投资性房地产转换 1、投资性房地产转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 2、转换形式： （1）转为自用； （2）将用于经营出租的投资性房地产重新开发用于对外销售： （3）作为存货的房地产改为出租； （4）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值； （5）自用建筑物停止自用，改为出租 3、投资性房地产转换为非投资性房地产 （1）成本模式下转为自用：将转换前投资性房地产的账面价值作为转换后的入账价值，按该项投资性房地产的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 （2）公允价值模式下转为自用：以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 （3）成本模式下转为存货：按照该项房产在转换日的账面价值，借记“开发产品”；已计提的折旧或摊销借记“投资性房地产累计折旧（摊销0”；原已计提减值准备的借记“投资性房地产减值准备”；按其账面余额，货记“投资性房地产” （4）公允价值模式下转为存货：应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 4、非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）成本模式下： ①作为存货的房地产转换为投资性房地产 按该存货在转换日的账面价值借记“投资性房地产”；原已计提跌价准备的借记“存货跌价准备”；按账面余额贷记“开发产品” ②自用房产转换为投资性房地产，按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备” （2）公允价值模式下： ①作为存货的房地产转换为投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产—成本”；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”；按其账面余额，货记”开发产品”。转换日公允价值小于账面价值的按其差额借记“公允价值变动损益”；公允价值大于账面价值的按其差额贷记“资本公积—其他资本公积”。 ②自用房产转换为投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产—成本”；已计提折旧或摊销的，借记“累计折旧（摊销）”；已计提减值准备的，借记“无形（固定）资产减值准备”；按其账面余额货记“固定（无形）资产”。转换日公允价值小于账面价值的按其差额借记“公