2011《物业管理办法》解读.pptVIP

* 本节提纲： 1.委托及收费 2.委托人、机构、专家三者的法律关系 3.三个评估规范 * 1.委托及收费： 按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。 建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。 * 2.物业服务评估监理专家、物业服务评估监理机构及委托人三者之间的法律关系： 物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责；评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。 * 3.三个评估规范主要内容： 三个评估规范：《北京市物业服务质量评估规范（试行）》、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》、《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》 主要内容：总则、术语、评估原则、评估程序、评估方法、 评估报告、职业道德。 * 五、行业监管模式 现有监管措施需要完善：大批小区在物业项目交接中，出现了拒不撤出、强行接管等违法违规行为。而政策方面对于这类行为的认定及处罚、对于交接程序、交接时限等方面的规定不完善。 在其他各类物业管理有关的矛盾纠纷协调中，我们同样发现，目前对于企业及其负责人、项目经理等缺乏必要的管理手段。 * 基于以上现实情况，本次立法围绕规范物业服务企业行为，下大力转变政府监管模式。具体说来： （一）制定物业项目交接管理办法，加强对物业项目交接的监督管理。明确交接程序和交接时限，界定交接违法违规行为，加大处罚力度。 （二）制定北京市物业服务企业信用信息管理办法 加强项目管理，实行物业项目备案制度，落实项目负责人制度。从而达到调整行业监管重心，逐步将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目。 加强企业及项目负责人的信用信息管理，实施动态监管，藉此推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡，最终实现以项目经理为抓手管好项目，以项目为抓手管好企业。 * （一）物业项目交接管理 1.交接类型和交接内容 2.交接程序 3.《新建物业项目承接查验技术标准》 4.交接主体 5.交接行为规范 * 1.交接类型和交接内容 从主体来看，大的分类有两种：一是建设单位与全体业主之间的交接；二是物业企业与全体业主之间的交接。 前者的交接，应当移交《北京市物业管理办法》第十条第一款规定的资料，并进行物业共用部分的查验交接。 后一种，物业服务企业与全体业主之间交接物业项目的，应当按照《北京市物业管理办法》第二十七条第一款的规定执行。 * 2.交接程序 因交接的具体情形不同，程序方面略有差异，但大致包括如下几点：（1）履行书面告知义务；（2）签订交接协议；（3）将相关情况告知街道、乡镇及房屋行政主管部门；（4）具体实施交接。 下面以“物业服务合同期限届满后业主决定不再续聘原物业服务企业”的情形为例，说明交接程序： （一）全体业主合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业； （二）双方协商签订交接协议； （三）全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； （四）双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。 * 3．《新建物业项目承接查验技术标准》 物业项目交接可以参照这个标准具体实施。 本标准为推荐性标准；它对业主以及物业服务企业承接物业项目时应当按照什么程序查验哪些内容作出了规定。将为业主及建设单位、物业服务企业、物业服务评估监理机构提供可操作性依据。将会更好的维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷。 * 4．（业主一方）交接主体 已经成立业主大会的物业项目，由业主委员会代表全体业主交接；未成立业主大会的，由全体业主授权的业主代表交接。 全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接，也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，出具物业项目交接查验报告。 * 5.交接行为规范 （1）拒不撤出，就是建设单位、物业服务企业60天撤出的规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。60天具体如何起算大家可以看一下交接办法。 （2）强行接管有两种情况： ①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外； ②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。 * （二）物业项目管理制度 1.物业服务合同备案制度 2.企业退出告知制度 3.项目负责人责任制 * 1.物业服务合同备案制度 （1）合同签订备案的3种情况 ①物业服务合同——物业服务企业——自签订之日起15日内——项